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2022.06.18

不動産売買

投資用マンションを売却する5つのステップ

かつて、将来へ備えるつもりで購入したマンションも、いずれ売却を考えることもあるでしょう。
また、ご自身の環境が変わったことによって売却を検討される方も多く見かけます。

「投資用マンション」の売却で相談されるのは、以下のようなケースがあります。
・資産運用のつもりで購入したのだが、資金を他の資産運用へと廻したい
・自身の住宅を購入しようと思ったら、投資用のローンによって住宅ローンが組みにくいようだ
・不動産を所有していることが煩わしくなった

このように「投資用マンション」の売却を検討する機会は、意外と多く訪れるようです。
そこで今回は、かつて購入した投資用マンションを上手に売却する準備方法についてお伝えします。

目次

なぜ、投資用マンションを売却する際に”準備すること”があるのか

投資用マンションを売却する5つのステップ

①売却を検討している投資用マンションを特定する

②購入時からの資料を整理する

③現在契約中の内容と、毎月の入金と出金を確認する

④現在の借り入れ残債を確認する

⑤どのように売っていくのか方針を決定する

柴総合計画では30分無料相談を行っています

なぜ、投資用マンションを売却する際に”準備すること”があるのか

ご自身で住まわれる住宅と違い、投資用マンションは現地を見に行かないで購入するオーナーも多いと言われております。

また、他人へ賃貸中の不動産ということは、第3者と契約をしている状態のものを売却することになります。
よって現状を正確に把握しておく必要があるのです。

それでは、いったい何を準備したら良いのでしょうか?

そこで今回は、投資用マンションを売却する際に”準備すること”についてお伝えします。

投資用マンションを売却する5つのステップ

①売却を検討している投資用マンションを特定する

はじめに、マンションの【住居表示】を確認しましょう。

投資用マンションの購入時には、現地をほとんど見に行かないで契約するオーナー様もいらっしゃいます。なかには、マンションの住所さえも覚えていない方もいることでしょう。

まずは、ご購入時の契約書類や不動産管理会社から届く家賃支払報告書などから、住居表示を確認することから始めましょう。

さらに、地方自治体から毎年届く【固定資産税・都市計画税課税明細書】を見てみましょう。
ここには、以下の情報が記載されています。
土地の【地番】
建物の【家屋番号】

これらの情報により、ご所有のマンションを特定することが出来ます。

②購入時からの資料を整理する

マンションの特定が出来たら、次は購入時からの資料を整理していきましょう。
まずはいつ、誰から、いくらで購入したのか、これらの情報が揃っていると望ましいです。

これらの情報をまとめて確認できる書類があります。
【不動産売買契約書】です。

また、代金支払い領収書の写しも保管してあると、売却後の税金申告の際にも役に立ちます。

さらに区分所有マンションの場合は、年1回、管理組合から【マンション総会資料】が届いているはずです。
これも重要な資料となりますので、紛失しないように整理しておきましょう。

これまで修理や交換などの【修繕履歴】も残っている場合は、一緒にしておきましょう。

不動産関係の書類は、ひとつの箱や袋にまとめて保管されている方も多くいらっしゃいます。
その場合は、箱や袋ごと不動産会社にチェックしてもらいましょう。それが一番楽かもしれませんね。

③現在契約中の内容と、毎月の入金と出金を確認する

マンションを特定して資料を整理したら、現在の状況を確認しましょう。

投資用マンションは、不動産管理会社に管理を委託されていることが多いでしょう。
その契約は「賃貸管理業務」なのか「一括借り上げ(サブリース)」によって、進め方も違ってきます。
「賃貸管理業務」・・・売却によるオーナー変更は、比較的進めやすいことが多いです
「一括借り上げ(サブリース)」・・・出来れば解約してから売却したいのですが、契約を解除しにくいようにしてある場合もありますので要注意です。

これらを確認するには、以下の書類を揃えましょう。
【不動産賃貸管理契約書】または【一括借り上げ(サブリース)契約書】…不動産会社との契約書
【賃貸借契約書】…入居者との契約書

さらに、毎月の入金と出金を確認するために、以下の情報も揃えましょう。
【家賃支払報告書】または【送金報告書】…不動産会社から送られてくる書類(年1回または毎月)
【通帳から毎月引き落とされる管理費等】

これらの書類は揃えてから、売却の相談を始めると良いでしょう。

④現在の借り入れ残債を確認する

そして重要なのは、現在借り入れの残債(残りの借金)の確認です。
金融機関から届く、直近の【ご返済のお知らせ】を揃えておきましょう。

もしも、売却査定の金額よりも残債が上回っている場合には、この投資用マンションを売却する際に現金が必要になるということです。
さらに売却する際は、手数料などの諸経費が発生することも念頭に置く必要があります。

要するに、手元の現金を使わずに売却を進めたいのなら、最低ラインは「残債+諸経費」とお考え下さい。
売却の際にかかる諸経費は、売却代金の「5~6%」程度を見込んでおきましょう。

査定の結果、もし微妙なラインだった場合には注意が必要です。
売却を委託する不動産会社と協議をしながら進めることが必要となります。

⑤どのように売っていくのか方針を決定する

資料など準備が整ったら、いよいよ売却方針の検討です。
これまでご紹介してきた資料を、あらためて確認しましょう。

◇自治体から届くもの
【固定資産税・都市計画税課税明細書】

◇不動産についての契約書
【不動産売買契約書】
【不動産賃貸管理契約書】または【一括借り上げ(サブリース)契約書】
【賃貸借契約書】

◇マンション管理会社から届くもの
【マンション総会資料】

◇賃貸管理会社から届くもの
【家賃支払報告書】または【送金報告書】
【工事履歴】

◇金融機関から届くもの/通帳
【ご返済のお知らせ】
【通帳から毎月引き落とされる管理費等】

これらが全て揃っていないと、売却が出来ない訳ではありません。
しかし、揃っているほうが何かとスムーズに進みますので、出来るだけ整理しておいたほうが良いです。

そして売却方針ですが、大きく分けて3つの選択肢があります。

1.DMや電話などで営業してくる、直接買い取りの会社へ売却する
2.現在管理を委託している会社に、そのまま任せる
3.他の不動産会社にも、査定依頼をしてみる

このいずれにもメリット・デメリットがあります。
これらの違いについては、説明する内容も多岐に渡るので、また別の機会に詳しくお伝えすることにします。

柴総合計画では不動産の売却に関する30分無料相談を行っています。

当社では、日ごろからさまざまな不動産オーナーのご相談を承っております。

投資用マンションに関するご相談は頻繁にお受けいたします。
しかし、不動産は購入よりも売却するときの方が難しいことも往々にしてあります。

柴総合計画では、そのマンションの特性やご相談者様の状況を踏まえて総合的な判断をし、より良い売却のご提案を致します。

もし、投資用マンションの売却を検討したいというお考えの方は、ぜひ当社へご相談ください。