よくあるご質問 Question

不動産の管理について

Q今まで満室稼働だったが、最近テナントの入退去が増えてキャッシュフローが悪くなっている
A入居率が100%で続くことは、そうあり得ません。 また、入退去時に原状回復費用や追加投資費用、また新規の募集費用が発生することは当然のことです。 そもそも賃貸不動産とは、ある程度の入退去が繰り返されるものとお考え下さい。 一定の割合で空室が生じるという想定のもとに、今後の不動産経営計画を見直されることが必要と思われます。
Qウィークリーマンションの管理も、変更することができるの?
A変更は難しい場合が多いです。 注意しなければならないのは、ご所有の不動産がウィークリーマンションや民泊など、特殊な運営を伴う物件の場合です。 これらの場合は、現在契約している会社でしか運営できないような形態になっていることがあります。 このような場合は、誠に残念ですが他社へ変更することが極めて困難な可能性が高いです。 場合によっては管理の変更ではなく、売却を視野に入れる必要があるかもしれません。 いずれにしても、お近くの不動産会社へ一度ご相談されてください。
Q不動産管理の相見積もりは取れるの?
Aもちろん取れますが、見積内容の比較には注意が必要です。 一般的に不動産管理というと「テナント管理」と「建物管理」を総合的に委託されるケースが多いと思います。 テナント管理報酬は家賃収入の〇〇%、建物管理は別途お見積りご提示、と出てくるのが大半と思われます。 そこで、注意が必要なのは、次のような管理形態です。 それは、まず初期費用を低めに提示してきて管理を切り替えた後に、別途の追加費用で多額の請求をしてくるケースです。 これには、契約時に何が含まれていて、何が追加費用となるのか、しっかりと確認をしておく必要があります。
Q不動産の管理会社は、変更することができるの?
Aはい。一般的な賃貸ビルや賃貸マンションなら、数カ月間の引き継ぎで切り替えることが可能です。 変更をご検討される際は、まずは現在の不動産管理契約書をご確認ください。 そして今の管理会社に不満があるとするならどんな点が不満なのか、そのあたりも整理しておくと打ち合わせをスムーズに進めることが出来ます。 ただし、頻繁に管理会社を切り替えることは、現場も混乱するためにあまりお勧めはできませんので慎重にご検討ください。 もし現在の管理に疑問があるときは、まずはセカンドオピニオンとして他社の意見を聞いてみることも良いでしょう。
Q他社へ管理を任せている不動産でも、相談できるの?
Aはい、もちろんです。 現在委託されている管理はそのままの状態で、まずは現状についてご相談したいという入口がほとんどです。 当社の強みは、中立的なアドバイスをする立場だということです。 よって、当社が管理を受託することが目的ではなく、また売却ありきでご相談を受けるという訳でもございません。 お話しをお聞きした結果、いまの状態をそのまま継続されたほうが良い、という助言になることもよくあります。 管理を委託されている不動産の場合は、その管理形態が様々ございますので、最初から様々な情報開示をお願いすることになります。 その点については、あらかじめご了承下さい。
Qこのたび『空き家』になるのだがどうしておけば良い?
Aまず、ライフラインにご注意です。 すぐにまた居住されるようなら、そのまま継続でも良いでしょう。 しかし、しばらく見通しが立たないのなら、いったん止めておいた方が賢明です。 実際には止め方にもリスクがあり、どのくらいの期間空き家になるのか、今後の見通しによっても対策は違ってきます。 また、郵便物の取り扱いや防犯上の懸念など、注意をするべき点は他にもあります。 もしも空き家になってしまうような際には、早めにお近くの不動産会社に相談されることをお勧めします。

不動産の売却について

Q日ごろ整理している資料によっても、不動産の売却価格が違ってくるのは本当なの?
A本当です。 例えば、不動産の賃貸借関係の資料がどのくらい整理されているのか?だけでも、価格は違ってきます。 きちんと整っている場合は、売りやすいために適正な価格を追求できます。 しかし、資料が揃っていないと現在の契約状況が分からないということになります。 実際に「いま住んでいる人が誰だか分からない」「家賃がいくら支払われているのか分からない」という事例もあります。 これでは、売るにしても説明が出来ませんね。 こうなると、市場価格よりも安めに不動産会社へ売却をするという選択肢が生じます。 例に挙げた賃貸不動産の場合、少なくとも以下の情報は日頃から整理して欲しいところです。 ・テナントとの賃貸借契約書 ・更新の契約書 ・預かり敷金の金額 ・賃料滞納の有無 ・テナントからの苦情対応履歴 日頃の資料整理だけでも、不動産の価値が変わることに注意が必要です。
Q水路を跨いで、接道要件を満たしていることはあるの?
Aあります。 接道に関しては、我々も大変慎重に調査をするポイントになります。不動産の評価に大きな影響を与えるからです。税理士の先生方も大変難儀をされていると、良くお聞きします。 このような調査の際に役立つ資料として、お客様ご所有の資料から「当該物件の建築確認申請書(図面)」や「建築図面(青焼き、コピーなど)」があります。 また、役所を調査して「当該物件の建築計画概要書」「近隣の建築計画概要書」を確認することも有効です。 これらの資料を元に、本件が接道しているのかどうかを調べたうえで、役所の担当窓口へ最終確認を取る手順が確実です。 なお接道に関しては、ご所有者がよくご存知のことも多くあります。まずはご所有者に確認したうえで、現地調査と役所調査へ臨まれることをお勧め致します。
Q遠くに持っている不動産の売却は、どこへ相談したら良い?
Aかつてのご実家を売却されるなど、最近ではよくある質問です。 まずは、お近くの不動産コンサルティング会社へ相談してみると良いでしょう。不動産はその物だけでなく、ご相談者様のご事情についても十分にお聞きする必要があるからです。また、不動産の種類や状況によっては遠隔地でも取り扱いが可能になる場合があります。 また、オンラインミーティングが普及してきた今日では、場所を問わずに相談しやすいというメリットもありますね。 もちろん、お話しをお聞きした結果、ご地元の企業へご依頼されたほうが良いという判断に至るかもしれません。例えば長期間にわたり空き家の管理が必要になる場合などは、その地域の方へ依頼をするよりほかありません。 いずれにしても大切なのは、まず初めにあなたの不動産とあなたの状況について、しっかりと相談できる先を選択されることです。
Q実家を売却したいけれど、想い出を残しておくにはどのような方法がある?
A想い入れのある家具を自宅へ持ち帰って再利用(リメイク)するような手軽な方法もあれば、家屋を取壊す前に建物の一部を取り外していまの自宅に移築をする、今後の暮らしの一部に形として取り入れていくような手法もあります。 なお、不動産の売却と建物の移築(リフォーム)を並行して進める場合、不動産を売却して得たお金でリフォームが出来るという利点がある反面、作業の連携には注意を払うことが必要となります。
Q子どもが生まれ部屋数が足りなくなるので、最近購入した新築マンションを売って買い替えたい。
A新築時のマンションは新築プレミアム価格であることが多く、さらに新築時には特別な条件でローンを組んでいることも多くあります。 また、単純にマンションを買い替えると言っても、手数料や登記費用などの経費がかかりますし、引越の費用もかかります。 買い替える際の経費は、不動産価格の5~6%程度は見込んでおいた方が良いでしょう。 このようなことから、新築で購入した直後に、手元からの持ち出しが無いように売却するのは一般的に大変難しいのです。

不動産コンサルティングについて

Q『リバースモーゲージ』と『リースバック』は、どう違うの?
A【リバースモーゲージ】 不動産を金融機関の担保に入れてお金を借りることです。 利点は、手元に現金が生まれることです。最後(亡くなった後)は不動産を処分して借金を返済する、という発想に基づいています。 欠点は、不動産を担保に入れてお金を借りていることに変わりはないということです。金融情勢の変動や、思いがけず長生きをすると資金が底をつき、途中で家を出て行かなくてはいけない事態が訪れる可能性もあります。 また、一般的には担保評価を厳しめに査定されるので、思ったよりも手元に現金が生まれない可能性もあるので要注意です。 【リースバック】 他人へ不動産を売却して、自身は引き続き賃借人となり賃貸生活を続ける、という考え方に基づいています。 一般的には、不動産会社が購入先になることが多いです。 利点は、やはりこちらも手元に現金が生まれることです。 欠点は、不動産を売ってしまうので、自分の持ち物ではなくなるということです。 賃貸借契約に基づく賃借人の立場となりますので、家賃を滞納すると契約に基づき出て行かなくてはいけない可能性も生じます。 上記のように、2つは全く違うものです。 くれぐれもご注意頂き、専門家の意見をよく聞きながら選択してください。
Q銀行から不動産の買い増しを進められているが、どう検討したら良い?
Aまず、現在所有しているビルの老朽化に対して、今後どう対応していくのか整理した方が良いでしょう。 そしてその次に、不動産を買い増しするのかどうかという順番で考えたほうが賢明です。 老朽化してきた不動産を経営していくには、さらにその先を見据えた計画が必要になります。 大規模修繕か、建て替えか、または買い換えか様々な選択肢があります。早めに検討をしてくことが、将来への備えになるのです。 老朽化した不動産をそのまま放置して次を購入するだけでは、いずれ行き詰まる可能性があります。 場合によっては、自らの融資実績を増やしたいという理由だけで購入を進めてくる金融機関もあるかもしれません。 不動産の経営判断をするのは、あくまでご自身だということを忘れてはいけません。 本当に買い増しをするべきかどうか、総合的に捉えた冷静な判断が必要になってきます。 まずは自らの現状を見つめ直して、それから今後のことを考えましょう。
Qマンション・ビルや土地など様々な不動産を持っているが、それらを総合的に活用するには、どこへ相談したら良い?
Aそれなら、不動産コンサルティング会社へご相談されることをお勧めします。 もちろん、もしもあなたのお悩みが不動産の管理なら、直接不動産管理会社へ相談されると良いでしょう。 また、不動産の売却を検討しているのなら、お近くの不動産仲介専門会社でも良いかもしれません。 しかし、自分にとっての有効活用やご売却について総合的に検討したいのなら、不動産コンサルティング会社がお勧めです。 きっとあなたの立場に立って、様々な選択肢を提示してくれるはずです。 もちろん、当社は不動産コンサルティングに力を入れております。ご相談先に悩むような際には、ぜひ当社へお声かけください。
Q親が持ってる不動産についての相談は、どのタイミングが良い?
A「親はこの後どうするんだろう?」と疑問に思ったそのときが、タイミングです。 家族が円満な今のうちに、将来についてしっかりと決めておきましょう。 とても残念な事例として多いのは、ご相談の時点ではすでに手遅れになっているケースです。 親が認知症になっていたり、各々のご事情が変わってすでに話し合いが難しくなってから相談にこられることも多々あります。 そうならないためには、まずは早めに不動産の専門家へ相談することです。 早めに相談して、ずっとこの先もみんなが仲良く暮らして行けるように準備をしましょう。
Q柴総合計画へ相談できる地域はどこまで?
A東京23区を中心に、東京,埼玉,千葉,神奈川の1都3県が、通常ご相談をお受けしている地域となります。 しかし、特別なご紹介による場合や、不動産の規模や種類によっては、その他の地域でも対応させて頂く場合がございます。 また、最近ではオンラインによるご相談もお受けしております。 まずは、初回30分無料相談へお申し込みください。
Q相談の料金は、どのくらいかかるの?
A初回は無料で、ご相談をお伺いします。 その後も、引き続きご相談が必要になる際には、内容に合わせてさまざまなメニューを取り揃えております。 「時間課金型」は、ご相談にかかったお時間に対して、課金をさせて頂く形式となります。 「顧問契約型」は、継続的に、自分の側にたった立場として助言を求めたい方へお勧めです。 「実行支援型(伴走型)コンサルティング」は、不動産活用の企画・その他の課題解決を目的としたケースになります。 まずは初回30分無料相談へお申し込みください。

リノベーションについて

Qリノベーションの相見積もりを取ったが、比較の仕方が分からない
Aそもそも、見積もりの取り方を間違えているのかも知れません。 住宅を始めとした建物の改修・リノベーション工事の見積もりを依頼するということは、実は意外と難しいのです。 なぜなら、工事の範囲や方法が幾つもあるために、発注者側の求めている内容がしっかり反映されていないこともあるからです。 大切なことは、なぜリノベーション工事をしたいのか?目的は何なのか?を明確にしておくことです。 まずは、今回依頼をしたい内容とその目的を箇条書きでまとめておく事をおすすめします。 これは、複数の業者へ相見積もりを取るときにも大変有効な手段になります。何故なら相見積もりを取る際には、全く同じ条件で依頼をしないと意味が無いからです。 よくある間違いが、業者ごとに口頭でやりたい事を都度伝えるという方法です。これでは同条件での見積もりを比較をしているとは言えません。 その結果、比べようがない見積もり同士を比較して悩んでいる、というケースも見受けられます。 正確な発注をするために、ぜひ正確な相見積もりを取るように心掛けてください。
Q建築確認申請を出さずに増築しているビルに対して「建築基準法第12条5項」の報告書作成は可能ですか?
A難しいと思われます。 建築基準法第12条5項の報告書は、捉えられ方に幅がありますので、作成することが全く不可能とは言いきれませんが、昨今よく利用されているのはあくまで完了検査を受けていない(完了検査済証の無い)建物の順法性を確認して報告をする、というものであり、建築確認申請に代わるものではありません。 この場合、順法性を確保したい意味合いによって行う作業が異なりますが、杓子定規に言うのなら増築した部分を解体撤去して増築以前の状態に戻すことが一番有効です。またとりあえず現状の確認を行うだけであれば、容積率を超過してないかという計画上の検証や構造的な安全性の検証、避難経路の確保ができているかなど運営上の検証のみを行う方法もあります。 最近は、建物の順法性について金融機関などから厳しく指摘される事例も増えております。 順法性については、改善が可能な場合と困難な場合がありますので、まずはお近くの一級建築士へご相談されることをお勧めします。