ビル・マンションオーナーにとってかならず訪れる「老朽化」問題には、きっと悩まれている方も多いことと思います。

ほとんどのオーナーは、テナント入居の競争力が低くなってきてから気が付き始めます。

しかし本来は、先々に対策を打っていくのが理想的です。

そこで今回は、老朽化したビルの競争力を高めるリノベーションについてお伝えします。

目次

なぜ、競争力を高めるために「リノベーション」が必要なのか

老朽化したビルの競争力を高めるリノベーション4選

①「専有部の水廻り」をリノベーションする

②「エントランス」をリニューアルする

③「エレベーター」をリニューアルする

④「外観全体」をリノベーションする

柴総合計画では30分無料相談を行っています

なぜ、競争力を高めるために「リノベーション」が必要なのか

理由は、どんなビルでも「老朽化」はかならず訪れるからです。

ビルを新築した際には、どんなビルでも「築浅」という競争力が備わっています。
しかし時が経つにつれて劣化していくことにより、まわりの築浅物件に見劣りをしていくようになっていきます。

当初、老朽化し始めても一定の賃料収入は得られますので、気付きながらも何となく先送りで済ませますが、いつのまにか修繕費用が嵩むようになり、空室が目立つようになっていきます。
そして、いずれ募集賃料を下げても決まらなくなっていくのです。

そうなってからでは手遅れです。

では、不動産オーナーはいったいどのように老朽化への対策を取ったら良いのでしょうか？

そこで今回は、老朽化したビルの競争力を高めるリノベーションについてお伝えします。

老朽化したビルの競争力を高めるリノベーション4選

①「専有部の水廻り」をリノベーションする

一番取り掛かりやすい施策として、貸室専有部の水廻りをリノベーションする手法が挙げられます。

かつて、貸室を計画する際は少しでも執務スペースを広く取るために、トイレを狭くして男女共用にすることが主流でした。

しかし、最近のトレンドはまったく変わってきております。

たとえ執務空間が狭くなっても男女別でトイレを計画するようになっており、パウダールームを備え付けたお洒落なトイレも登場してきております。

そこで、老朽化した中小ビルに競争力をつけるためにトイレをリノベーションするという事例が増えているのです。

施工するタイミングとしては、テナント退去時の原状回復工事と合わせて行うと良いでしょう。

追加の費用負担も比較的少なく、リノベーションの効果も見えやすい、お勧めの手法のひとつです。

②「エントランス」をリニューアルする

ビルのエントランス空間は、いつの間にか老朽化が目立つようになっていきます。

通常の清掃では行き届かない汚れも貯まりますし、デザイン的にも徐々に古さを感じるようになってくるのです。

また、セキュリティーなど設備の機能についても日進月歩ですので、更新が必要になってまいります。

やはりエントランスはビルの顔なのです。ビルの利用者すべての人が目にする空間です。

エントランスのリニューアルは老朽化対策としての効果が表れやすく、また比較的手を掛けやすいお勧めの手法となります。

③「エレベーター」をリニューアルする

ビルのエレベーターもエントランスと同じく、ビルを利用するすべての人が利用する空間です。

そして実は、エレベーター内の狭い空間は、老朽化を結構感じ取る場面にもなっているのです。

また、エレベーターには法定点検も必要となります。

ビルのオーナー様におかれましては頻繁に老朽化した部品交換もされていることと思いますし、法令の改正に伴ってまとまった支出が生じることもあるでしょう。

そのような際に、あわせてリニューアルを計画することも良いかもしれません。かご内のリニューアルだけならそれほど大きな支出にならないはずです。

また、いっそのことエレベーター全体を入れ替えることを検討される方もいることでしょう。多額の支出を伴いますが、長期的な視点から必要と判断された場合には早めの入れ替えが効果的と言えます。

これについては、ビル全体の建て替え計画と照らし合わせてながらご検討されることをお勧めします。

④「外観全体」をリノベーションする

ビル全体に足場をかけて塗装や防水を行う大規模修繕工事を、定期的に施工されていると思います。

その際にあわせて追加投資をおこない、外観のデザインを一新するというリノベーションの手法もあります。

外観の見た目が変わるのでインパクトは大きいですが、大規模修繕工事に合わせると追加負担が案外と少なく施工できることもあります。

いずれにしても定期的に足場をかけて工事をしなければならないので、これも比較的計画しやすいリノベーションの選択肢と言えます。

ぜひ長期的な修繕計画をもとにご検討されることをお勧め致します。

柴総合計画では不動産の様々なお悩みに関する30分無料相談を行っています。

当社では、日ごろからさまざまな不動産オーナーのご相談を承っております。

今回ご紹介したビルのリノベーション手法に関しては、さらにいろいろな手法があります。
しかし、いずれにしても老朽化を放置してはライバルのビルに差をつけられるばかりです。

当社では、オーナー様の状況やご予算を踏まえて総合的な判断をし、より良いご提案を致します。
もしビルの老朽化対策やリノベーションで悩まれている際には、ぜひ当社へご相談ください。