建築基準法の「違反建築物」とは？～法律違反の建物とは何かを正しく理解しましょう～

「違反建築物」という言葉を聞くと、「危険な建物」や「住んではいけない建物」というイメージを持つ方も多いかもしれません。

しかし、建築基準法でいう違反建築物とは、建築基準法や関係法令に違反して建築された建物、または適法に建てられた後に違法な増改築などが行われた建物を指します。

つまり、「古い建物だから違反建築物」というわけではありません。また、見た目だけでは違反建築物かどうかを判断することはできません。

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違反建築物とはどのような建物？

違反建築物には、さまざまなケースがあります。

例えば、
* 建築確認を受けずに建物を建築した
* 建築確認を受けた図面と異なる内容で建築した
* 建ぺい率や容積率を超えて建築した
* 建物を敷地いっぱいまで増築してしまった
* 防火設備や避難設備を設置しなかった
* 無許可で用途変更を行った
* 違法な増築や改築を繰り返した

このような場合には、建築基準法に違反している可能性があります。
違反の内容はさまざまで、軽微なものから、安全性に重大な影響を及ぼすものまで幅広く存在します。

 

違反建築物と古い建物は違う

誤解されやすい点ですが、築年数が古い建物だからといって違反建築物になるわけではありません。
建物は建築当時の法律に適合して建てられていれば、現在の法律と異なる基準であっても直ちに違反建築物にはなりません。

例えば、建築当時は合法だった高さや建ぺい率が、その後の法改正によって現在の基準に適合しなくなることがあります。
このような建物は「既存不適格建築物」と呼ばれます。

既存不適格建築物は違反建築物とは異なる制度であり、その違いについては別の記事で詳しく説明します。

 

違反建築物になるとどうなる？

違反建築物になると、行政から建築基準法に基づく指導や命令を受ける場合があります。

違反の内容によっては、
* 是正指導
* 工事停止命令
* 使用禁止命令
* 除却（取り壊し）命令

などの行政処分が行われることがあります。

また、違反内容によっては罰則の対象となる場合もあります。

特に安全性に大きな問題がある建物については、人命に関わる重大な事故につながるおそれがあるため、厳しく対応されます。

売買や相続にも影響する

違反建築物は、不動産の売買や相続にも大きな影響を及ぼします。

例えば、
* 買主が住宅ローンを利用できない場合がある
* 金融機関の担保評価が低くなる
* 売却価格が下がることがある
* 建替えや増改築が思うようにできない場合がある

など、資産価値や利用方法に影響する可能性があります。

そのため、違反建築物であることが判明した場合には、建築士や不動産コンサルタントなどの専門家へ相談し、どのような対応が可能なのかを確認することが重要です。

違反建築物かどうかは簡単には分からない

建物を見ただけで違反建築物かどうかを判断することは、ほとんどできません。

確認するためには、
* 建築確認済証
* 検査済証
* 建築確認図面
* 現況測量図
* 登記情報
* 行政が保管する建築確認台帳

などを調査し、実際の建物と照らし合わせる必要があります。

また、違法な増築や用途変更が行われていないかなども確認しなければなりません。

そのため、不動産の売買や相続などでは、建物調査を十分に行うことが大切です。

まとめ

違反建築物とは、建築基準法などに違反して建築された建物や、その後の違法な増改築・用途変更などによって法律に適合しなくなった建物をいいます。

一方で、古い建物や現在の基準に合わない建物が、すべて違反建築物というわけではありません。

建物の適法性は、その建築時期や法改正の経緯、工事の履歴などによって判断されます。そのため、建物に不安がある場合や売買・相続を予定している場合には、専門家による調査を受けることが大切です。

まずは、「違反建築物」と「既存不適格建築物」は異なるものであることを理解しておくことが、建築基準法を正しく知る第一歩といえるでしょう。