ビルオーナー、マンションオーナーにとって「テナント入居率」は常に意識をしなければならない課題です。

「テナント募集が、なかなか決まらない」「どうしたら入居を決められるのか」これらは、当社でもよく頂戴するご相談です。

そこで今回は、効率よくテナント入居率を高める方法についてお伝えします。

目次

なぜ、従来よりも「テナント募集」がうまく決まらないのか

テナント入居率を高める方法5選

①募集条件の見直し

②募集方法の見直し

③共用部の改修工事（リノベーション）による価値向上

④専有部の改修工事（リノベーション）による価値向上

⑤管理体制の見直し

柴総合計画では30分無料相談を行っています

なぜ、従来よりも「テナント募集」がうまく決まらないのか

その最大の理由は、競合物件の増加です。

戦後、我が国は人口増加と高度経済成長の波に乗って都市の発展が続いてきました。

ところが今日、人口増加はすでに減少に転じ、都市にはこれまで開発されてきたビルやマンションが溢れかえっております。

しかし行き場を失った投資マネーは変わらず都市開発へと向かっているため、ビルやマンションの新規供給が繰り返し行われているのです。

では、各々のビルオーナーやマンションオーナーは、いったいどのように対策を取ったら良いのでしょうか？

そこで今回は、不動産オーナーが取るべきテナント募集対策についてお伝えします。

テナント入居率を高める方法5選

①募集条件の見直し

テナント入居が決まらない理由の一つに「募集条件」があります。これは、どなたでも手軽にすぐ取り掛かることが出来る見直し作業です。

不動産オーナーとしては、次に入居するテナントもこれまでと同じ条件で入居してもらいたいのが本音のところでしょう。

ところが、賃料相場は常に変動しているのです。

よってあらたに募集をされる際には、周辺の賃料相場を確認される必要があります。

そして、廻りの相場にある程度寄り沿った条件で再募集することも早期の入居へと繋がるわけです。

従来の条件にこだわって何カ月も空室が続くよりも、相場にあわせた条件でまず入居を促すことが、中長期的に見た不動産経営には必要な視点となります。

②募集方法の見直し

新規募集の反響がうまく集まらないケースとして「募集方法」に問題があることもあります。

不動産オーナーの皆様におかれましては、どこかの「不動産会社」に募集の依頼を任されていることと思います。

では、どのように任されているでしょうか。

あまり望ましくないケースとしては、複数の不動産会社に対して平行に同じように依頼されている場合です。

これだと、依頼された側としては取り組む姿勢に力が入らないですよね。結局ただ情報を掲載しておくだけとなってしまうような事例もあります。

できることなら「専任」でご依頼されると良いでしょう。

しかしその場合においても、現地への看板掲示を許可するのには良し悪しがあります。現地に看板があるために逆に申込みが入りにくくなることもあるのです。

これらについては、ご相談されている不動産会社としっかりと打ち合わせを重ねたうえで、募集活動されることをお勧めします。

③共用部の改修工事（リノベーション）による価値向上

建物は年々劣化していきますので、オーナー様におかれましては定期的な修繕工事を行われていることと思います。

しかし前出でも述べたとおり、年々競合物件は増加するばかりです。

そこで不動産オーナーが取り組むべき課題として、競合物件に勝つための追加投資が必要になることもあります。

もちろんただ闇雲にリノベーション工事を行うというのはお勧めできません。

例えばエントランスなど人目につく箇所を重点的にリニューアルするなど、新たな募集が促進されるような、効率の良い投資をすることが望ましいと言えます。

これらを行うには、賃貸募集を行う不動産会社と建築工事を行う施工会社と、両方との打ち合わせが必要になります。

④専有部の改修工事（リノベーション）による価値向上

専有部についてのリノベーション工事は、退去後空室になった際に行うことが多いと思います。

退去後は次の募集ができるように原状回復工事を行いますが、その際に競争力を高めるための追加投資を行うということです。

居住系のマンションにおいては設備の更新があります。キッチンや浴室の更新にはまとまった出費を伴いますが、投資をして賃料水準を維持するか、投資を押さえて募集の条件で調整を続けるのかは、不動産オーナーとしての経営判断となってきます。

事務所系においても水廻りの更新は必要です。

近年特に行われるのは、男女共用トイレを男女別トイレに分ける工事です。かつては事務スペースを少しでも広く確保するためにトイレを男女共用にしていたビルでも、現在では事務スペースを減らしてでも男女別トイレにするのが主流となっております。これらは時代の流れに合わせた投資と言えるでしょう。

このように、時代の流れに合わせた投資を行うことも、テナント入居率の向上へと繋がるのです。

⑤管理体制の見直し

これまではテナントの募集条件や建物投資の考え方についてお伝えしてきました。

しかし、これらの作業をどこから取り掛かるべきか、現在の課題はどこにあるのか、きっと委託されている不動産管理会社と協議をされることと思います。

どのように管理を委託されているのかによって、不動産会社から返ってくる回答はきっと違ってくると思います。

これらの管理体制については【不動産を所有するなら抑えておきたい5種類の不動産管理とは？】をご参照ください。

このように、仮に管理の体制が整っていないすると、テナントの入居率にも繋がる問題となってくるのです。

できましたら日常の管理だけでなく、中長期的なテナント募集についても相談が出来るように、不動産の管理体制を整えられることをお勧め致します。

これが、結果的にテナントの入居率向上にも繋がるのです。

柴総合計画では不動産管理に関する30分無料相談を行っています。

当社では、日ごろからさまざまな不動産オーナーのご相談を承っております。

今回ご紹介したテナント入居率に関しては、長期間放置をしてからご相談にこられることも数多くあります。

しかしこの取り組みは、じつは早めの対策が重要になるのです。
後手後手になると、入居率が下がり、建物が荒れて、また次の募集に苦しむ、という負のスパイラルに陥ってしまいます。

当社では、お客様のご状況を踏まえ総合的な判断をし、未来に向かってより良い不動産の管理体制のご提案や、相続へのご準備もご提案しております。

もしテナント入居率や不動産の管理体制でお悩みの場合には、ぜひ当社へご相談ください。