＜企業不動産戦略（CRE戦略）特集＞２
本記事は、自社所有の不動産（事務所・倉庫・工場など）を担当する「企業総務責任者」におすすめの記事です。

取引中止・減額リスクを防げ！不動産売却の成否を分ける「デューデリジェンス」への備え方

― 売却価格と企業信用を守るために、知っておくべきこと ―

企業が保有する不動産を売却する場面は、そう頻繁にあるものではありません。
だからこそ、「そろそろ売却しよう」と動き出したタイミングで、思いもよらない重大な不備が発覚するという事態が後を絶たないのです。
しかも、それらの不備は日常的に使っている間には見過ごされ、売却直前になって初めて露呈するために、さらに事態を複雑化させます。

そこで、なぜこのような事態が起きるのか、発覚すると何が起こるのか、そして未然に防ぐために企業が取るべき対策について解説します。

目次

１．「重大な不備」は売買前の調査で発覚することが多い

２．重大な不備が発覚すると、何が起こるのか

３．売却に向けて、どう準備すればよいのか

４．さらに踏み込んだ対策として

５．まとめ

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1.「重大な不備」は売買前の調査で発覚することが多い

不動産売却のプロセスでは、買主側が必ずと言っていいほど売買前の調査（デューデリジェンス）を行います。

この調査では、次のような点が細かく確認されます。
・建物の劣化状況、修繕履歴
・建築基準法・消防法などの法令遵守状況
・増改築や用途変更の有無
・過去の指摘事項が是正されているか
・テナント契約や管理契約の内容

日常的に使用していると、「問題なく使えている」という感覚から、不備があること自体に気づいていないケースが多くあります。
しかし、第三者である買主や専門家が客観的な視点で調査すると、「これは看過できない」という指摘事項が出てくるのです。

特に多いのが、
・過去の是正指摘が未対応のままになっている
・書類が整理されておらず、適法性を証明できない
・実態と契約内容が一致していない
といったケースです。

2.重大な不備が発覚すると、何が起こるのか

① 大幅な値下げ要求につながる

不備が見つかった場合、まず起こるのが「価格の値下げ要求」です。
修繕費用や是正リスクを理由に、数千万円、場合によっては億単位の価格調整を求められることもあります。
売主としては「これまで問題なかった」と思っていても、買主から見れば「リスクを引き継ぐ」ことになるため、価格に反映されるのは避けられません。

② 取引そのものが中止になる

不備の内容が深刻な場合、
・是正に時間がかかる
・法的リスクが高い
と判断され、取引自体が白紙になることもあります。
売却スケジュールが崩れるだけでなく、「問題のある不動産」という印象が市場に出回ると、売却活動自体に悪影響を及ぼします。

③ 取引後に発覚した場合の損害賠償リスク

さらに深刻なのが、売却後に不備が発覚した場合です。
売主が把握していた、または把握できたはずの不備を十分に説明していなかった場合、買主から損害賠償請求を受けるリスクがあります。
これは金銭的な問題だけでなく、企業としての信用問題にも直結します。

3.売却に向けて、どう準備すればよいのか

①点検・修繕記録を日常的に整理する

不動産売却時に、強力な武器になる資料が「点検・修繕記録」です。
・定期点検を実施しているか
・指摘事項にどう対応したか
・修繕内容と時期が分かるか
これらが整理されているだけで、買主の評価は大きく変わります。
逆に、記録がなければ「管理が行き届いていない不動産」と見なされてしまいます。

②不備指摘に対する「迅速かつ適切な対応」

過去に何らかの不備を指摘された経験がある場合、その対応が「どう完結しているか」が重要となります。
・是正済みなのか
・一時対応で止まっていないか
・今後の対応方針が説明できるか
「指摘を受けたが放置している」状態は、売却時には減額要因として厳しく評価されます。

③テナント契約・管理契約の適切な管理

建物そのものだけでなく、テナント契約やビル管理契約の内容も重要なチェック対象です。
・契約内容が現状と合っているか
・更新漏れや曖昧な契約になっていないか
・管理責任の範囲が明確か
これらが整理されていないと、思わぬリスクと判断されます。

 

4.さらに踏み込んだ対策として

日頃から、しっかりした準備をしておけば、いざとなって慌てることは有りません。
しかし、売却直前になって初めて確認するのでは、遅すぎることが多いのです。
さらに一歩踏み込んだ対策としては、次のことへ取り組むことです。

①売却活動開始前に行う「事前コンプラ診断」

本格的に売却活動を始める前に、事前のコンプライアンス診断を行うことは非常に有効です。
・法令違反の有無
・契約上のリスク
・是正に必要な時間と費用
これを把握した上で売却に臨めば、交渉を有利に進めることができます。

②第三者による点検のすすめ

社内や管理会社だけのチェックでは、どうしても見落としが出ます。
そこでおすすめなのが、第三者の専門家による点検です。
特に『建築知識に精通した不動産会社』であれば、法令・実務・市場評価を総合的に判断してもらえます。
問題が「発覚してから慌てる」のではなく、「事前に把握してコントロールする」ことが、結果的に売却価格と企業価値を守ります。。

 

5.まとめ

自社所有不動産の売却は、企業にとって大きな経営判断です。
その直前に重大な不備が見つかれば、「時間・お金・信用」のすべてを失いかねません。

しかし、日頃の管理と事前準備を怠らなければ、その多くは防げるリスクです。

「売ると決めてから考える」のではなく、「いつ売ってもいい状態を保つ」。
その意識が、将来の不動産売却を成功に導く最大のポイントと言えるでしょう。

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