不動産を相続した後からトラブルになる大きな要因の一つが「所有形態」です。

実は

「不動産相続時に、なぜかこのような所有形態になってしまった」
という方が案外と多いのはご存知でしょうか。

相続時の名義変更を深く考えずに、言われたまま対応してしまうと、いざ建て替えや売却するとなった際にトラブルになりやすいのです。

そうならないために、今回は不動産の相続における名義変更の注意点をお伝えします。

不動産相続における名義変更の注意点4選

① 安易に、法定相続分どおりの共有名義としない

実は、一番ご相談が多いケースです。
なぜこうなってしまったのか、ご本人たちが良く分かっていないのです。

考えられる主な原因としては、遺産分割協議時点で分割できる現金が足りずに仕方がなく不動産を共有で相続したケースです。

または、相続手続きを依頼した先生方のご提案を深く考えずに、そのまま鵜呑みにして進められたのでしょう。

このような事態を防ぐには、相続が発生する時点よりかなり以前の早い段階から準備をしておく必要があります。

被相続人の意思を反映させるために遺言書を作成したり、生命保険などを上手に活用して遺産分割をより円滑に行う準備が必要です。

もしくは、不動産を受け継いでいく方がご長男などご親族の中である程度定まっている場合には、法定相続分に拘らずある程度承継されるご長男へ資産を寄せていくことも重要です。

そうしないと、結局は不動産を手放すことになりかねません。
この場合も、とにかく早めの話し合いが不可欠になります。

しっかりと対策を整えて、不動産が共有名義になってしまうことを極力防ぎましょう。

② 登記名義は自分に相続されているのだが、他人（親族）が占有している

相続による遺産分割協議により自分名義の不動産になったのだが、他人が占有しているというご相談もあります。
ご親族が継続して住まわれている、というようなケースです。

この場合、さらに厄介なのは契約書も無いことが多いのです。
占有して（住んで）いるのが賃貸借なのか使用貸借なのか、それも不明ということもあります。

これでは自分名義の不動産といっても、どうしたら良いのか困りますね。
こういう事態を防ぐには、相続で自分名義になった際にはご親族といえども契約書を取り交わすことです。

「親しき仲にも礼儀あり」

他人に貸しているのなら契約書などしっかりと整えておくことが、後々のトラブルを防いで円満な親戚づきあいが続けられるのです。

③ 相続登記をしたことにより、あらたな関係が生じた

被相続人が所有していた不動産を、遺産分割協議によって相続人がそれぞれ相続したことにより、相続人同士のあらたな関係が生じることもあります。

例えば、土地を分割してそれぞれが相続するケースや、登記上は区分登記されていた単独所有の共同住宅を、相続人がそれぞれが相続するケースなどがあります。

前者の事例では、土地を分割した境界線を確認する必要があります。相続手続きの直後はそこまで気が廻らない方も多いのですが、早めにお近くの土地家屋調査士へご相談されることをお勧めします。

後者の事例も散見されますが、これがなかなか厄介です。

登記上は区分所有となっていますが、そもそも修繕積立金など無いケースが殆どですので、これを何の協議もせずに別々の方が相続して所有していくのは、大変望ましくない顛末を迎えることになります。

まずは日常の管理を誰が行うのか不明です。その費用負担を誰がするのかも曖昧となります。
そして修理が必要な際には、費用負担から発注～管理に至るまで、誰が行うのかを都度打ち合わせをしなくてはなりません。

こうなってしまうことの原因は、もともとは単独所有だった不動産を分割して保有していくことにあります。言ってしまえば共有名義に近い状態です。

たとえ区分所有不動産であっても、出来ればまとめて単独相続されるようにお勧めしたいところです。
もしどうしても分割して保有しなくてはいけない際には、まずは不動産の専門家へご相談されることをお勧めします。

早めに相談して将来の取り決めをしていくことが、より良い親族付き合いへと繋がっていくのです。

④ 登記名義人が亡くなった方のままで、自分名義に変更登記されていない

実は、不動産登記の名義変更は義務ではないことを、皆さんご存知ですか？

令和３年の現在も、まだ相続による名義変更登記は義務化されておりません。
よって、不動産の登記名義人はすでに他界されている方のまま、というケースも良くあるのです。

親族間での揉めごとが無ければ問題が無いようにも思えますが、いずれ２次相続が生じた後にトラブルになりやすいのです。

もちろん望ましいのは、ちゃんと自分の名義へと変更しておくことです。
このような際は、お近くの司法書士へお早めにご相談されることをお勧めします。

柴総合計画では不動産相続に関する30分無料相談を行っています。

当社では、日ごろからさまざまな不動産オーナーのご相談を承っております。

今回ご紹介した共有名義の不動産でもご自身の判断のみで売却をすることは可能ですし、他人が占有しているような不動産をそのまま売却することも可能です。
また、他でも相談したがいまいち解決しなかった、というような難解なご相談もお受けしております。

もちろん、お客様のご状況を踏まえ総合的な判断をし、未来に向かってより良い不動産の相続対策準備もご提案しております。
お客様の課題に合わせて税理士・司法書士・ファイナンシャルプランナー・保険会社など各専門家との連携も積極的に行っております。

もし不動産のご相続でお悩みの場合には、ぜひ当社へご相談ください。