不動産相続した賃貸マンションの売却価格は？価格評価に必要な資料5選

「相続したマンションが賃貸中なんだけど、売却したらいくらくらいになるのだろう？」

そう考えたことはありませんか？

仮に賃貸中のマンションの売却を検討する場合、不動産賃貸借関連資料がどのくらい整理されているかが重要で、

資料が揃っているかどうかで価格も変わってきてしまいます。

今回は、相続した賃貸中のマンションの売却価格について調べる際に役に立つ、価格評価の裏側と必要な資料についてまとめました。

なぜ資料一つで価格が変わってしまうのか

相続したマンションの売却において、なぜ資料が重要なのか。

理由は買主に説明ができないからです。

・不動産賃貸借関連資料が揃っている場合

現状の契約状況を把握できるため、適正な価格を追求できる。

・不動産賃貸借関連資料が揃っていない場合

契約状況を把握できないため、市場価格より安く不動産会社への売却検討をする可能性が高い

「いま住んでいる人が誰だかわからない」

「家賃がいくら支払われているのかわからない」

これでは売るにしても買主に説明ができませんよね。

なので以下で説明する資料は必ず揃えておきましょう。

相続した賃貸中マンションの価格評価するために揃えるべき資料

①土地の図面・建物の図面・固定資産課税明細

価格評価を行う際には、まずこれらの資料が必要になります。

土地や建物に関する図面情報は、法務局に備えられてある登記情報からも取得することが出来ますが、ここで言う土地の図面・建物の図面とは、建物を建てた際に使用した「設計図」のことです。

出来れば「建築確認申請」図面があると良いのですが、これが無い場合でも他の何らかの図面が残っていると参考資料として役に立ちます。

最近ではＣＡＤで描かれた図面が多いですが、かつては手書きの図面がほとんどで、古くは「青焼き」と言われた青い紙の図面もあります。

また、綺麗に製本されている図面が残っていることもあります。

保管場所としてよくある事例は、権利証など他の重要書類と一緒に残されていることです。

これらの図面がどこにあるか、一度は確認しておきましょう。

また「固定資産課税明細」とは、毎年６月ころにオーナーへ届く「固定資産税・都市計画税納付書」とあわせて届く明細のことです。

日ごろはあまり気にしない書類だと思いますが、不動産の評価には重要に関係する資料となります。

これらも、税金を納付した後にしっかりと保管をしておきましょう。

②テナント賃貸借契約書・更新契約書

これらは、不動産賃貸物件にとって非常に重要な資料となります。
これらの資料がないと、「いま誰が住んでいるのか」「いくらの賃料で定めているか」「契約期間はいつまでなのか」さっぱり分からない、ということになってしまいます。

あなたがもし不動産を買う立場だったら、さっぱり分からない不動産を、はたして購入するでしょうか？
ちょっと敬遠してしまいますよね。
よって、契約書が揃っていないだけでも、売却価格が安くなってしまう要因になるのです。

また、契約書には期限が定められておりますので、更新契約書も重要な書類となります。
更新契約が「合意更新」なのか「法定更新」なのかによっても、現在の契約内容が違ってくるからなのです。

これらの契約書は、家主ご自身で所有しているケースもあれば、管理会社がまとめて管理されているケースもあります。
もしお手元に契約書が揃っていない場合には、管理を委託している不動産会社へ問い合わせてみると良いでしょう。

③家賃入金履歴・家賃滞納額・預り敷金の額

家賃がきちんと入金されているか、滞納されている家賃はないか、敷金・保証金の預かり額はどのくらいか、これらも重要な情報になります。

なかには１年近くも家賃が滞納されていた、というケースもあります。
こうなると、入居者がまとめて支払うのはかなり困難と思われますので、弁護士へ依頼するような事態も考えられます。

あなたが購入しようとしている不動産が、もし弁護士を入れて争っている状態だったらどうでしょうか？
やはりちょっと敬遠しますよね。

すなわち、このような一見些細とも思えるようなことも、日頃からしっかり整えておかないといけないのです。

④テナント管理委託契約書・建物管理委託契約書

不動産において、誰とどのような契約関係にあるのかということは、非常に重要な情報です。

不動産オーナーとしては、家賃収入は気になるのでテナントとの賃貸借契約に意識がいきますが、実際に不動産の管理を委託している管理会社とどのような契約になっているのか、ここにも注意を払っておく必要があります。

よくある事例としては、オーナーとしては管理会社に任せているつもりなのだが、管理会社はそこまで請け負っていないという、互いの認識のズレです。
これは、古くからの付き合いで管理を任せているようなケースでよく見かけます。

たとえ口約束でも契約だとよく言われますが、不動産においてはそのような認識のズレを防ぐために、契約書という書面にして互いに確認をしあうのです。
もちろん、いざ売却を進める際にはとても重要な契約書になりますので、これらが揃っていないと不動産評価をする際に障壁となるわけです。

このようなことから、日頃から管理業務委託契約書も整えておかないといけないのです。

⑤建物修繕履歴・苦情対応履歴

これらの「建物修繕履歴」や「苦情対応履歴」の情報は、整理されていない不動産が多いのが現状です。

しっかりとした管理会社へ委託されている場合はそこで管理されていることも有ると思いますが、特に自分で管理をされている、いわゆる「自主管理」不動産の場合には、まったく整理されていない物件が散見されます。

これらが揃っていないと、実際にどのような修理をされていて、どのような問題を解決してきたのか、または問題を抱えた状態なのか、まったく分からないということになる訳です。

例えば、もしあなたが中古車を購入する場合、しっかりと修理履歴のある中古車と、どのように扱われてきたのかまったく分からない中古車、どちらを選択するでしょうか？

やはり履歴情報のある車を選択したいですよね。

このように、賃貸不動産を所有している間、どのような修繕が行われたのか整理されているかどうかは、売却する際の評価にも影響するのです。

柴総合計画では相続した賃貸マンションに関する30分無料相談を行っています。

当社では、「相続した賃貸マンション」を今後どうしていこうか、というお悩みに対して、さまざまなお答えを用意しております。

・もし売却した場合、いったい幾らくらいなのか？
・売却をする場合、どのように進めたら良いのだろうか？
・いまの管理の任せ方で、今後も良いのだろうか？
など、ご相談される際のきっかけはそれぞれです。

もし、ご相続された賃貸マンションのことでお悩みの場合には、ぜひ当社へご相談ください。

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