株式会社 柴総合計画

会社について

Q経営理念は何ですか

A【経営理念】先を見据えた建築計画と不動産経営で、明日の安心と快適な暮らしを提供し、豊かな長寿社会の実現を目指します　 【綱領】私たちは、住生活産業へ誠実に携わり、これを通じて関わるすべての人々の、住生活の質の向上に寄与し、先人が築き上げてきた伝統と文化を、未来へと継承発展させていくことを目的としています　詳しくは、当ホームページ「私たちについて」をご参照ください。

Q会社が持つ価値観を教えてください

A最も大切にしている価値観は【日本の「和」】です。 我々は事業を通じて「和の意匠（デザイン）と、和の技術」ならびに「和の心と、和の関係構築」、 つまり「目に見える和」とともに「目に見えない和」を守り、支え、継承発展させていきます。 そして、目指しているのは「穏やかな和の暮らし」を実現すること。 例えるなら、次のような状態がひとつひとつ満たされていくことです。 「穏やかな」「安心する」「心地がよい」「健康的な」 「ゆとりのある」「楽な」「落ち着いた」 「支え合う」「争いのない」 「懐古を楽しむ」「時を感じる」「未来を創造する」 これらが満たされることにより、良い人間関係が構築され、魅力のある地域をつくり、その積み重ねが多彩な地域の繋がりとなってわが国らしさを創りあげていると確信しております。 このすべての礎となる「穏やかな和の暮らし」を、私たちが提供してまいります。

Q社名の由来を教えてください

A我々のおこなっている事業は、「不動産」に関する課題を【総合】的に捉え、解決へ向けた【計画】を立案して、実行支援することです。 そこから屋号を頂戴して「柴総合計画」と定めました。

Q本社の所在はどこですか

A住所は当ホームページ「私たちについて」をご参照ください。 いまの住居表示は東京都中央区銀座ですが、かつては「木挽町」と呼ばれた地域です。 古くから江戸城のお膝元であり、江戸のまちづくりを支えてきた由緒ある土地をお借りして、未来のまちづくりを担っていきたいと思っております。

Q営業対象範囲はどこまでですか

A東京23区を中心に東京,埼玉,千葉,神奈川の1都3県が、通常ご相談をお受けしている地域となります。 ただしご相談内容によっては日本国内の全域が対応可能ですので、まずは初回30分無料相談へお申し込みください。 オンラインによるご相談もお受けしております。 ちなみに海外不動産の取り扱いはしておりません。

Q事業内容を教えてください

A不動産業者であり、一級建築士事務所である強みを活かして不動産の課題を解決する、いわゆる「アセットソリューションサービス」を提供しております。 具体的には「不動産コンサルティング」を起点として「不動産の売却サポート」「不動産の管理（アセットマネジメント）」「建物のリノベーション・改修工事」を行っております。 詳しくは当ホームページ「サービス」をご参照ください。

Q不動産のコンサルティングは、いくらくらいかかるのですか

A初回は無料で、ご相談をお受けしております。 もしその後もコンサルティングを継続する必要がある場合には、内容に合わせてさまざまなメニューを取り揃えております。 「顧問契約型」は、継続的に自分の見方として助言が欲しい方へおすすめです。少し先が見えてこないような課題を解決したい方からは、大変好評を頂いております。 「実行支援型（伴走型）コンサルティング」は、不動産活用の企画・実行支援をするためのコンサルティングとなります。 「時間課金型」は、ご相談にかかったお時間に対してその都度課金させて頂く形式となります。 詳しくは、当ホームページ「サービス / 不動産コンサルティング」をご参照ください。

Q今後の経営方針を教えてください

A当社は設立以来、一貫として不動産と不動産オーナーに向けた「最適解」を提供することに全力を注いでまいりました。 もちろん、それはこれからも変わりません。 今後は、経営理念と綱領、また大切にしたい価値観をもっと深めて、より品質の高い「アセットソリューションサービス」を提供していきます。

不動産の売却「準備」について

Q売出価格はどうやって決めるのですか

Aもちろん不動産の所有者であるあなたが決めます。 ただしどのくらいの価格が適正なのかを知りたい場合には、お知り合いかまたはお近くの不動産会社へご相談ください。 無料で価格の査定をしてくれると思います。 この査定を参考にして不動産会社から提案される価格があると思いますが、最終的には所有者であるあなたの判断によって売出価格が決定されることになります。

Q価格は途中で変更できますか

A基本的にはできます。 ただし皆様が不動産を売り出すに際は不動産会社へ媒介（仲介）を委託されることが多いと思います。その場合は勝手に変更することは出来ません。 しかし当然ですが所有者であるあなたに価格決定権がありますので、もし変更したい場合はすみやかに媒介契約を締結している不動産会社へその旨を伝えてください。 変更契約や覚書を締結してから、正式に価格を変更することになります。 注意が必要なのは、委託先の不動産会社がすでに購入希望者を見つけて契約締結の作業へ取り掛かっているケースです。 この場合は、これまで生じた費用について別途請求される恐れがあります。 いずれにしても、売り出しを開始した後に価格を変更したい場合は、早急に委託先の不動産会社へ相談してください。

Q売却が完了するまで、どのくらいの期間が必要ですか

A不動産の種類と進め方によって、かなり違ってきます。 急いで売りたい場合には数週間で完了させることもありますし、少しでも良い買い手を探したいということで１年以上の期間をかける方もいらっしゃいます。 しかし専門家から見ると、売り出したあと３か月くらいで契約へと進めるのが望ましいと思います。 なぜなら売り出した後に一定の期間が経過すると、情報が出回って有名物件となってしまい、逆に売りにくくなる可能性が出てくるからです。 もし一定の期間内で売却をしたいのであれば、不動産会社へ相談される際にまずそのことを伝えましょう。

Q売却する際、代金はいつ手元に入るのですか

A売り出しを開始した後に買い手が見つかり売買契約を締結して、最終の決済をした時にようやくあなたの手元に入ってきます。 契約をした際に「手付金」を預かることがありますが、それは代金ではありませんのでご注意ください。

Q近隣の人に知られることなく売却できますか

Aはい、可能です。 もしそのような場合には査定の仕方から違ってきますので、ご相談される不動産会社には、まずその旨をお伝えください。

Q急いで売りたいときはどうしたらいいですか

A不動産の売却は一定期間を要するのが一般的ですが、もし急いで売りたいときはいくつかのポイントがあります。 まず買い手を探す際に、現金で購入できる先へ限定してもらう必要があります。 なぜなら、買い手側が銀行ローンを利用とするとなると、銀行探しやローンの審査で結構な時間を要するからです。 また売却する価格については、一般に売り出すよりもある程度低めに抑えられる可能性が高くなります。 通常、不動産を売却する際の契約時にはいくつかの条件を付加することが多くあります。 しかし、急いで売るとなるとこれらの条件へ対応することが難しくなることから、なるべく条件を付けない契約をすることが多いのです。 その分、価格は抑えられるという訳です。 このような事情から査定の方法が違ってきますので、まずはご相談される不動産会社へその旨をお伝えください。

Q売却しやすい時期や季節はありますか

A法人の場合、決算期が集中する３月は取引が増える傾向がありますので、１～３月は法人系の不動産は売却しやすいと言えると思います。 法人系の不動産とは、事務所ビルや賃貸マンションなどです。 しかし個人住宅などの場合には、時期はあまり関係しないとお考え下さい。 不動産の売りやすさは、一般的には時期よりも競合物件の売り出し状況に影響される方が多くなります。 例えば、あなたがご所有されているマンションの部屋を売りに出そうとした時に、偶然にも同じマンションで似たような条件の部屋がいくつか売りに出されていたとしましょう。 これは図らずとも、あなたの不動産はこれらと「競合」することになるわけです。 市場にいくつかの類似物件が売りに出ている状態ですので、決して売りやすい状況とは言えなくなります。 これはほんの一例ですが、要するに市場環境によって売りやすさが違ってきます。

Q時間がかかっても売れなかった場合はどうなるのですか

A売出価格の見直しをすることが一般的です。 しかし価格を見直しても売れない場合もあります。 この時はさらに価格を見直して売却を続けるのか、それとも売却すること自体を取りやめるのか、委託先の不動産会社と相談して決めていくことになります。

Q共有名義の不動産を売却するときは、どうしたら良いですか

A共有者全員が売却することに同意しているのなら特に問題ありません。 円滑に売却を進めるためには、共有者全員の足並みを揃えていく必要があります。 一般的には共有者のうちのどなたかお一人が窓口となって、不動産会社と売却条件の調整などを進めていくことになります。 ただし、もし共有者の足並みが揃わない場合には、かなり厄介になります。 共有者同士で話し合いが出来ないようなご関係の場合は、弁護士を代理人として売却交渉をすすめるか、または自分の持ち分だけ売却をして終了させるという手法もあります。 このように、共有者間のご関係によって売却のしやすさは全く異なります。

Q共有名義不動産の持ち分だけを売却することは可能ですか

Aはい、可能です。 具体的には、共有不動産の持ち分だけでも買取りをする不動産会社を探してもらう必要があります。 不動産の種類にもよりますが購入希望者はかなり絞られますので、詳しくはお知り合いかお近くの不動産会社へご相談ください。

Q借地権付建物は売却できますか

Aはい。もちろん出来ます。 しかし、地主の承諾を得る必要があります。地主の承諾を得られない場合は売却を進めることが出来ません。 地主の承諾を得た場合でも、一般的には地主へ承諾料を支払います。

Q底地の売却はできますか

Aはい。できます。 注意が必要なのは一般に売却が進めにくい可能性があるということです。 なぜなら、買った方はその土地をすぐに自由に使うことができないからです。 多く見られるのは、長期保有を見込む不動産会社や投資会社を売却先とする事例です。

Q権利証を紛失したのですが、売却することはできますか

Aはい。できます。 ただし状況の確認やご本人の確認作業に手間がかかり、司法書士への費用も発生します。 できることなら紛失しないように、在処を確認しておくようにしてください。

Q代理人でも売却することはできますか

Aこの質問へ答えるのは、なかなか難しいです。できるとも言えますし、最終的には難しいとも言えるのです。 信頼のおける代理人へ委任をすることにより、売却の手続きを進めることはできます。 売買契約を締結するまでは可能とお答えしても良いと思います。 ところが、実際に所有権を移転する決済時には、司法書士による本人の意思確認が必要となります。 よって、完全に他の人へ任せきることは出来ないと考えた方が賢明です。 もし、どうしても他人へ任せたいという場合には、民事信託を活用するという手法もあります。 民事信託については、家族信託についてのご質問コーナーでお答えします。

Q認知症が始まった親の不動産を売ることはできますか

A認知症の進行状況によって異なります。 基本的には、簡単に出来ないとお考えください。 判断能力が失われた方は契約行為が出来ませんので、不動産を売却する契約が出来なくなるのです。 この場合、成年後見制度を利用して売却への手続きを進める方法はありますが、裁判所の判断を要するので時間がかかりますし、売却を認めないと裁判所が判断する可能性もあります。 もし、まだ軽い認知症であれば判断力がある状態での契約ができるかもしれません。 または民事信託を活用して認知症が進行した場合に備えるという選択肢もあります。 まずは、お知り合いの不動産会社や司法書士へご相談ください。

Qローンが残っていても売ることはできますか

Aはい。できます。 この場合、売却した代金でローンを返済することになるので、ローン残債を差し引いた代金が手元に来ることになります。 注意が必要なのは、まだローンが多く残っている際の売却です。 もし売却する額がローンの残債を下回る場合には、売る際に手元から足りない金額を補填して売却することになります。 要するに、不動産を売るのにさらに手元資金を使うことになるのです。 ローンが残っている不動産を売る際には、まずは残りのローン金額を確認しましょう。

Q住みながら売ることはできますか

Aはい。できます。 売れることが決まった後に引越しをして、その後決済することもあります。 または決済して所有権を移転した後に、買主に猶予期間をもらってその間に引っ越しを済ませる、というケースもあります。 しかし、売主にとって結構煩わしいのが、売却活動の期間中になります。 購入希望者が見に来るたびに、室内を見せないといけないのです。 これがストレスになる方も、結構多く見られます。 またこのような売却活動は、現場に立ち会う不動産会社にとっても日程の調整が煩雑になります。 よって、なるべくお近くの不動産会社へご相談されることをお勧めしております。 なお、売却した後もずっと住み続けたい方には『リバースモーゲージ』や『リースバック』という選択肢があります。

Q「リバースモーゲージ」と「リースバック」は、どう違うのですか

A【リバースモーゲージ】とは、不動産を金融機関の担保に入れてお金を借りることです。 利点は、手元に現金が生まれることです。最後（亡くなった後）は不動産を処分して借金を返済する、という発想に基づいています。 欠点は、不動産を担保に入れてお金を借りていることに変わりはないということです。金融情勢の変動や、思いがけず長生きをすると資金が底をつき、途中で家を出て行かなくてはいけない事態が訪れる可能性もあります。 また、一般的には担保評価を厳しめに査定されるので、思ったよりも手元に現金が生まれない可能性もあるので要注意です。 【リースバック】とは、他人へ不動産を売却して、自身は引き続き賃借人となり賃貸生活を続ける、という考え方に基づいています。 一般的に多いのは、不動産会社が購入先になる例です。 利点は、やはりこちらも手元に現金が生まれることです。 欠点は、不動産を売ってしまうので、自分の持ち物ではなくなるということです。 賃貸借契約に基づく賃借人の立場となりますので、家賃を滞納すると契約に基づき出て行かなくてはいけない可能性も生じます。 上記のように、２つは全く違うものです。 くれぐれもご注意頂き、専門家の意見をよく聞きながら選択してください。

Q貸家を売る際に気をつけることはありますか

A結構あります。 まずは、現在有効な契約内容の確認が必要です。 オーナー様によっては、すでに終了している契約書と整理がつかずに、ごちゃごちゃになっているケースも見られます。 あとは未払い賃料の有無です。滞納しているテナントがいると引き継ぎの際に大変厄介です。 さらには、預り敷金の額を確認しましょう。結構まとまった金額だと決済時に捻出するのが大変な場合もあります。 また、保管している鍵は整理できていますか？ 現在使っている鍵と、すでに使っていない鍵の区別がつかなくなっている方も、よくお見受けします。 このように、準備をすることは多岐に渡ります。 もし賃貸物件を売却する際には、お早めに専門家と相談されると良いでしょう。

Q法人所有と個人所有で、売却する際に何か違いがありますか

Aまず注意することは、法人の場合は建物消費税を意識する必要があるということです。 個人の場合は総額（税込）だけ考えておけば良いのですが、法人の場合は税抜き金額も重要になります。 また、公租公課の清算の際にも注意が必要です。 建物の清算金については、消費税が生じますのでご注意ください。 なお、本人確認の方法なども個人と法人では違ってきます。 個人の場合は間違いなく本人かどうかを確認すればよいのですが、法人の場合は現場にいる個人と法人との関係性も確認をする必要が生じます。 このように、個人と法人では売却する際に確認することが違ってきます。

Q売却するか賃貸に出すか判断する決め手はありますか

Aひとつには、その不動産が持つ性質によります。 賃貸に出すことができそうな不動産であれば選択肢になりますが、賃貸の市場性も無く、また貸し出しに耐えうる状態でなければ、そもそも賃貸に出すことは難しいかもしれません。 もうひとつの重要な要素は、あなたが今後その不動産をどうしていきたいか、という判断になります。 いずれ売却するのであれば、そもそも賃貸に出すことが望ましくないかも知れません。 もし判断に迷うような場合には、お近くの不動産会社へ相談されると良いでしょう。

Q売却するタイミングは、相続前と相続後どちらが良いですか

A相続税の節税という視点だけで見れば、一般的には相続後がよいです。 現金で相続するよりも不動産の状態で相続する方が、節税効果が高いからです。 しかし、相続時の納税資金が足りない場合や、ご親族間で話し合いが出来ない状態だったりするのなら、相続前に売却する方が良いかもしれません。 どちらが良いかを判断するには、相続税のシミュレーションをしてみることをお勧めします。 ぜひ、資産税を取り扱う税理士へ相談してみましょう。

Q相続で取得した物件を売却する際に注意することはありますか

A遺産分割協議が整った後に、ご自身の不動産を売却するには何ら問題はございません。 ただ、相続で取得した場合には、必要な資料が整っていないケースが多く見られます。 もし相続で取得した不動産を売却される際には、関連資料をできるだけ集めてから始められることをお勧めします。 また、もし相続対策でご取得された不動産を売却されるのであれば、注意が必要です。 近年では、露骨な相続対策で不動産を購入して、相続後に売却された場合は、追徴課税される事例も出てきております。 もし相続後に売却されることが見込まれている場合は、あらかじめ専門家へ相談しておくと良いでしょう。

Q古い建物をそのまま中古戸建てとして売却することはできますか

Aはい、できます。 売却査定を依頼される際に、建物をそのまま使う方に売却したい旨をしっかりと伝えましょう。 売り方によって、査定の仕方も違ってくるからです。 ただし、建物の価値をどう評価されるのかは、使用してきた状態によります。 残念ながら管理修繕保全がちゃんとなされておらずに、資産価値として評価しにくい建物が多く見られるのが実情です。 また、建物図面や修繕記録などが残っているのかによっても評価の仕方は違ってきます。 あまり状態が良くない建物の場合には、中古戸建てとして売り出すよりも、解体前提として売却したほうが評価が高くなる可能性もあります。 加えて、中古の建物をそのまま売るということは、売った後の売主責任が一定期間残る可能性が高くなりますので、多少のリスクを背負う覚悟も必要になるのです。 これらを総合的に見定めて、どう売却を進めるのがベストなのか判断されると良いでしょう。

Qリフォームしてから売却した方が高く売れますか

Aこれは、あまりお勧めできない選択肢です。 なぜなら、あなたはリフォームした不動産を売った後、買主に対してリフォームの責任をどこまで負えますか？という契約上の問題に繋がるからです。 逆に考えてみてください。あなたが購入する側だったとしたら、素人の売主がリフォームした不動産を安心して買うことができますかか？ なかなか難しいことが、お分かり頂けると思います。 もちろんリフォームした方が高く売れるという可能性もありますが、あなたはこの売却前後に起こりうるリスクを覚悟して売ることになりますのでご注意ください。 一方で、買取専門の不動産会社がリフォームした後に高く売却している事例を見かけると思います。 これは、不動産の専門業者がこれらのリスク（売主責任）を買主に担保して事業を行っているからなのです。 このように、専門業者がリフォームを行うのと素人が行うのとでは、買う側にとっては商品価値が違うということです。

Q設備に不具合があるのですが、売り出す前に修理が必要ですか　契約不適合責任に問われますか

A売却査定を依頼される際に、設備に不具合がある旨を伝えましょう。 事前に伝えてある不具合は、契約不適合責任には問われません。 なお、これらは書面にしっかりと記載して伝える必要がありますので、詳しくは売却を依頼されている不動産会社へご相談ください。

Q不要な家具等がありますが、売り出す前に処分する必要がありますか

A処分する前に、まずはご依頼される不動産会社と相談されると良いでしょう。 処分してスッキリした状態したほうが売りやすい場合もありますし、家具の使用状態が良いと、購入者がそのまま使いたいと言われるケースもあります。 すべては、どのように売りに出すのかによって異なります。 どちらが良いのかは、売りに出される不動産と家具の状態によって、その都度判断をしていきます。

Q隣地との境界が不明ですが、どうしたら良いですか

A境界不明のまま売却することも可能ですし、境界を確定させることが条件となる売買契約もあります。 境界を不明のまま売却するのと、確定させてから売却するのとでは、売れる価格が違ってきます。もちろん境界を確定させた方が高く売れます。 しかし、境界確定が条件となると売主の履行義務となりますので、もし確定できない場合には決済することができずに解約となりますので注意が必要です。 また、境界を確定させるには費用がかかります。隣接する土地所有者の数など難易度によって異なりますが、数十万円から数百万円超かかる場合もあります。 これには土地家屋調査士による調査が必要となり、相当な時間を要しますので、急いで売りたい方にはおすすめ出来ません。 いずれにしても、まずは依頼される不動産会社へ境界が不明という旨を伝え、今後の進め方についてご相談ください。

Q以前、火災があったことも伝えるべきですか

A必ずお伝えください。 売主が伝えなくてはいけない重要事項に該当します。 言うべきか言わないべきかの判断を、自分勝手にするのは禁物です。万が一の際は、告知義務違反であなたが訴えられることになります。 火災の他にも、雨漏りや災害時におきた破損など、気になる箇所はすべて売却を依頼される不動産会社へ伝えてください。

Q近隣に迷惑住民がいるのですが、伝えなければいけませんか

Aとても難しいご質問です。 もし、周囲の誰もが知っているくらいに有名な迷惑住民がいるのであれば、お伝えしなくてはいけない可能性もあります。 しかし、あなたが個人的に感じているような程度であれば、特に伝える必要は無いのかもしれません。 とにかく、言うべきか言わないべきか迷うような情報は自分で勝手に判断をせずに、売却を依頼される不動産会社に相談してください。

Q買主へ告知すべき内容と、言わなくても良い内容の区別は、どう判断したらよいのですか

A買主へ告知すべき内容とは、売却する不動産に瑕疵がある場合です。 物理的な瑕疵がある場合と心理的に瑕疵がある場合の両方ともに、売主が伝えなくてはいけない重要事項になります。 言わなくても良い内容とは、上記には該当しない内容です。 重要なのは、伝えるべきか伝える必要がないのかを自分勝手に判断しないことです。 万が一、伝えるべきことを伝えていない場合は、売主であるあなた自身が告知義務違反で訴えられることになります。 ご自身だけで判断をせずに、ご依頼される不動産会社へ内容を伝えたうえで相談してください。

Q事故物件とはなんですか

A事故物件という明確な定義はありません。 ひとことで言うと心理的瑕疵（かし）のある物件のことです。いわゆる「ワケあり物件」です。 よく使われるのは、人の死に焦点を当てているケースです。 殺人事件や自殺、火災による死亡事故、発見が遅れた孤独死など、嫌悪すべき人の死の事実があった物件のことを指します。 また、床上浸水となった物件や権利関係について係争中の物件などに対して、事故物件と使われることもあります。 基本的には重要事項の説明義務の対象となり、売却時の価格は一般的な周辺相場よりも大幅に低くなります。 ちなみに、国土交通省は令和3年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。 これにより、これまで取引現場に委ねられていた告知の判断基準が、国によって初めて示されたことになったのです。

Q瑕疵（かし）とはなんですか

A瑕疵（かし）とは「通常備えるべき品質・性能を有しないか又は契約で予定した品質・性能を有しないこと」とされています。 不動産取引においては、何らかの欠陥・不具合があり予定された品質や性能が損なわれている状態のことを言います。 かつての不動産取引では「隠れた瑕疵」がある場合の売主の責任として「瑕疵担保責任」が規定されていました。 「隠れた瑕疵」とは、不動産取引時において買主にとって発見することが不可能だった瑕疵のことです。 しかし、令和2年4月の民法改正により現在は「契約不適合責任」に置き換わっております。 契約不適合責任については「契約不適合責任とはなんですか？」で説明をしております。

Q契約不適合責任とはなんですか

A「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないもの」とされています。 不動産においての「種類」とは土地の地目や建物の用途が考えられます。 「数量」は面積の大小誤差があるでしょう。 この中で最も頻出しそうな項目は「品質」だと思われます。 可能性として、土地については地中埋設物や土壌汚染など、建物については欠陥や経年劣化などが挙げられます。 重要なのは物理的な品質だけではなく、心理的な要因も含まれているということです。 かつての不動産取引では「隠れた瑕疵」がある場合の売主の責任（瑕疵担保責任）が規定されていましたが、 令和2年4月の民法改正により「契約不適合責任」に置き換わっております。

Q売却する際の「重要事項説明」とは、どのような内容ですか

A不動産を売る際に買主へ説明をする、契約上重要な事項のことです。 宅地建物取引業法第35条およびその関連法令に定められております。 説明する事項は大きく分けて「不動産の権利関係」「法令上の制限」「個別事項（マンション等）」「契約条件」があります。 法令の改正によって内容は適宜変わりますので注意が必要となります。 なお、重要事項説明を必要とするのは、宅地建物取引業者が自ら売主として取引する場合および不動産取引を代理・媒介する場合であり、 説明するのは宅地建物取引士でなければなりません。 よって、個人が不動産を売却する際に仲介会社を入れない取引とする場合には、重要事項説明をする必要はありません。 しかしこの場合、買う側にとっては何も説明を受けずに不動産を購入するというリスクを負うことになります。

不動産の売却「査定」について

Q査定はどのように行うのですか

A一般的な査定では、定型的な不動産分析手法のなかからその不動産の特性にあった手法を選択して算出します。 【定型的な不動産分析】には、次のような手法があります。 【１】取引事例比較法 ご所有不動産と「物件種別」「地域性」などが類似する取引事例を収集して、地域要因の比較及び個別要因の比較を行い、かつ時点修正を行って査定価格を算出する方法であり、特に市場性に着目した手法です。 主に居住用物件（一戸建てやマンション）や土地の査定額を算出する場合に利用します。 【２】原価法 ご所有不動産の現時点における「再調達原価」に着目した手法で、いま新たに建て直した場合の想定費用から減価修正を行って算出する方法です。 主に土地と建物の査定価格を算出する場合に利用します。 なお、減価修正とは査定物件の築後経過年数等を考慮して減価する手法です。 【３】収益還元法 ご所有不動産の収益に着目した手法で、今後得られる年間予想純収益から利回りを考慮して算出する方法です。利回りは最近の取引事例や周辺賃貸相場、建物の用途や築年数などから勘案して設定します。 主に賃貸ビルや賃貸マンションなど、賃貸収益不動産を査定する場合に利用します。 ※年間予想純収益＝年間総収益ー年間総支出 【４】開発法 更地の評価手法のひとつ。土地が開発されることによる建築コストや開発経費などを差引いて、デベロッパーによる購入予想額を算出する方法です。 一般的には、比較的規模の大きな宅地や、容積率の高い商業地などで利用します。 　なお、当社の分析レポート（査定）では、定型的な不動産分析手法に加えて、お客様それぞれのご事情にあわせた『独自の分析』も付加しております。

Q査定は無料でもお願いできますか

Aできます。 多くの不動産業者は、売却する見込み客を探し出す手法として、無料査定を実施しております。 「無料で査定します」という不動産業者はたくさんおりますので、ぜひお近くの不動産会社へ相談してください。 また、いまは複数の大手不動産会社へ一括して査定依頼ができるサイトもあります。 もし手軽に査定依頼したいのであれば、このようなサイトを利用することも可能です。 ただし、無料で査定依頼をした後には、しつこく追客される可能性があります。その覚悟は必要となりますのでご注意ください。 当社では、あなたにとって最適解のご提案を目指していることから、査定前のヒアリングを必須条件とさせて頂いております。 また、査定した後に不要なご連絡は一切行いません。 もし、あなたが自分にとっての最適解を探している際には、ぜひ当社へご相談ください。

Q査定にはどのくらい時間がかかりますか

A不動産の種別や件数によっても、要する時間は違ってきます。 即日査定します！という大手不動産会社もありますが、これは更地やマンションの１室など比較的簡易に調べられる場合に限られます。 不動産の種別によっては机上だけでなく現地の調査も行いますので、不動産の特性を見極めて査定依頼先を選ぶことが必要です。 ちなみに当社の場合、通常でも２週間程度お時間を頂きます。 種別や件数によっては３週間以上頂戴することもありますので、何卒ご了承ください。

Q机上査定と訪問査定の違いはありますか

Aあります。 無料簡易査定の場合は机上査定のみで終了することもありますが、本来は現地確認や役所調査も行うことが望ましい査定と言えます。 なぜなら、不動産には見てみないと気がつかないような点もあるからなのです。 現地を見てから評価を下げることもありますし、逆に評価を上げることもあります。 もし査定を依頼される際には、現地訪問もするのかどうか聞いてみましょう。

Q査定は、電話でもお願いすることはできますか

A基本的には難しいとお考えください。 なぜなら不動産を特定して調べるには、いくつかの資料を揃える必要があるからです。 まずは電話で査定を依頼する場合でも、その後は訪問や面談などを実施されるのが一般的な査定手順となります。

Q売却することを決めないと査定はしてもらえないのですか

Aいいえ、売却することを決めなくても査定を依頼することは可能です。 多くの方は、売却するかどうかを判断するために査定を依頼されます。 ぜひ信頼できる不動産会社へ査定を依頼して、その結果をもとに売却を進めるのかどうかをご判断ください。

Q査定された金額で売り出さなければいけないのですか

Aいいえ。あくまで査定なので、売出価格は査定結果とは関係なく決めることができます。 ただし、査定結果とあまりかけ離れた価格を設定することは望ましくありません。 市場相場とかけ離れた価格を設定すると、かえって売りにくくなる結果を招く可能性があるからです。 ぜひ査定を依頼された不動産会社と、しっかり打ち合わせしたうえで売出価格をお決めください。

Q査定された金額よりも高く売り出すことはできますか

Aできます。 ただし査定結果とかけ離れた売出価格だと、不動産会社が引き受けてくれない可能性がありますのでご注意ください。

Q他人が所有する不動産の査定を依頼することはできますか

A基本的には難しいとお考えください。 無料査定は、あくまで所有者から依頼された際に行われるものです。 ただし、有料で不動産鑑定士へ依頼する場合には引き受けてくれる可能性もあります。 あなたが他人の不動産を査定する理由にとって異なりますので、詳しくはお近くの不動産会社へご相談ください。

Q不動産業者の査定と、不動産鑑定士の査定は何が違うのですか

A【不動産業者の無料査定】は、売却する見込み客を探し出す手法として不動産業者が行う、営業活動の一環です。 査定は市場調査に基づいて行われ、実際に売れそうな価格帯を見つけ出すことが主な目的です。 【不動産鑑定士の査定】は有料で行われます。不動産鑑定士は評価をするのが業務だからです。 鑑定評価書を有料で利用するのは、例えば以下のような場面があります。 「相続税の算定にあたり鑑定士の評価書を添付して算出の根拠とする」 「不動産をもとにした紛争で、鑑定評価書をもとに価格の根拠を示す」 などです。 それぞれ利用する場面が異なりますので、詳しくはお近くの不動産コンサルタントへお尋ねください。

不動産の売却「売却活動」について

Q売却活動とは、どんなことをするのですか

A対象不動産の特性を分析し、不動産市場のニーズを調査して、どのように売りに出すのが適切なのかを考察して、売却方針を提示します。 その売却方針を依頼者（売主）に承認してもらい、実際の売却活動を開始します。 活動方法には、以下のような手法があります。 【１】購入希望者へ直接ご紹介する　 成約率は高い手法ですが、その購入希望者を見つけ出すために直接コンタクトを取りながら紹介していくので、少々時間がかかるのが難点です。 これは、あまり情報を拡散させない売却方針が適している特殊な不動産を売却する際に採用します。 また、内々に売却を進めたいというご希望がある場合にも、このような手法を用います。 逆に、例えばマンション１室のように売却相場が分かりやすく、情報を拡散させる方が望ましいような不動産には向いていない手法と言えます。 この手法を採用した場合、売主の責任を極力回避できる買取専門不動産会社へ売却するような取引形態を取られることが多くなります。 【２】東日本不動産流通機構（REINS)へ登録する　 不動産業者間のネットワーク網を使い、広く情報を拡散させることが望ましい場合には、REINSへ登録する手法を採用します。 また、媒介が「専任」や「専属専任」契約の場合には、依頼を受けた不動産会社はこちらへ登録をしなくてはいけません。 この手法の欠点としては、情報が広く拡散されてしまうことです。 そして販売期間がかかりすぎるとREINSサイト内において売れ残り感が出てきてしまいます。 ただし、REINSの情報は不動産業者間では共有されますが、一般には公開されませんので次に紹介する手法よりは情報拡散されません。 よって、この手法を選択するのが望ましいのかどうかは、媒介を依頼される際にしっかりと打ち合わせしてから進めてください。 【３】広告チラシやインターネットを利用して、広く情報を拡散させる　 新聞折り込み広告や、インターネット（スーモ、ホームズなど）を活用して、とにかく広く情報を拡散させる販売手法です。 良い点としては、情報が広く拡散されるために、あなたが不動産を売りに出したことがすぐに知れ渡ることです。 この欠点としては、早く情報が広く拡散されるために、販売に少々時間を要しただけですぐに売れ残り感が出てきてしまうことです。 インターネット上で、有名な長期売り物件になってしまうケースも多々あります。 この手法は、大手系や比較的手広く売却物件を取り扱っている不動産会社が勧めてくる傾向が多く見られます。 あなたの不動産にとって、この手法を選択するのが望ましいのかどうかは、媒介を依頼される際にしっかりと打ち合わせしてから進めるようにしてください。

Q媒介契約には、どのような種類がありますか

A【専属専任媒介契約】 依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、ほかの宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。 かつ、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができません。 【専任媒介契約】 依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、ほかの宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。 ただし、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。 【一般媒介契約型式】 依頼者は、目的物件の売買又は交換の媒介又は代理を、ほかの宅地建物取引業者に重ねて依頼することができます。 かつ、自ら発見した相手方と売買又は交換の契約を締結することができます。

Q同時に複数の不動産会社に声をかけても問題ありませんか

A正式に「媒介契約」を締結する前であれば、もちろん問題ありません。 また、媒介を依頼された後でも「一般媒介契約」であれば他社にも声をかけられますが、報告をする必要はあります。 ただし、売却活動を引き受ける立場の側からすると、多方面へ声をかけているクライアントの業務には力が入らないのも本音のところです。 よって、売却を検討し始めた際には複数社へ声をかけられたとしても、最終的には的を絞った先へご依頼されることをお勧めします。

Q仲介業者を通さずに自分で売り出すことは可能ですか

A理屈の上では可能ですが、実際には難しいと思います。 まず、具体的にどうやって売りに出すのでしょう。 例えば現地へ「売り物件」と看板を立てるのも、ひとつの手法でしょう。 しかし仮に買いたい方が見つかったとしても、その先の作業をどう進めるのか素人ではなかなか難しいと思います。 もし実際に自分だけで売りに出すような場合には、事前に少なくとも司法書士あたりには相談されておくことをお勧めします。

Q個人間で直接不動産を売買するのは可能ですか

Aもちろん可能です。 しかし具体的に売買を進めるとなると、やはり素人同士ではご不安な事も多いと思います。 もし、個人間で直接不動産を売買される際には、お近くの司法書士にご相談されることをお勧めします。

Q不動産会社を選ぶポイントは何ですか

A不動産の種類によって、適した相談先が違ってきます。 ぜひ、当サイト内【お役立ち情報「不動産の種類別でみた、売却する際に適した相談先５選」】をご参照ください。 しかし最終的には、会社や担当者との相性も重要な決め手になると思います。 まずは複数社へ声をかけてみて、最終的に絞った先へご依頼されるという手順が宜しいと思います。

Q売りに出したら、鍵は預けないといけないのですか

A不動産の種類と、売却の進め方によって異なります。 すでに空き家状態で室内に荷物が無い場合には、早々に鍵をお預かりすることもあります。 しかし現在居住中だったり、建物内にまだ大切な荷物が残っているような場合には、鍵は預けないようにしてください。 このあたりの進め方は、実際に売却を依頼される先と打ち合わせしながら進めるようにしてください。

Q購入希望者はいつ見にくるのですか

Aあなたが売却を決断して、不動産会社へ媒介を依頼された後には、いつ見に来られても不思議ではありません。 もちろん室内を見る際には、常識的には事前にアポイントを入れてこられますので、その点についてはご依頼先の不動産会社へご確認ください。 ただし、あなたが売りに出したという情報は徐々に広がり始めます。 よって「気がついたら近くからこちらの建物を眺めているような人がいる」というような事態が生じることは、決して珍しいことではありません。 もしそのようなことが気になる方は、そもそも販売する手法を変えなくてはいけないかも知れません。 実際に売りに出される前に、必ずご依頼される不動産会社へご相談ください。

Q購入希望者が来る前にやっておくことはありますか

A購入希望者に質問されそうなことは、事前に準備をしておきましょう。 ・建物の図面や、修繕した履歴（記録） ・現在の不具合箇所 ・使用していて良い点や、気になる点 ・特別に生じている費用（町内会費や負担金など） また、室内を内覧しやすいように、家具の移動や掃除などもやっておいた方が賢明です。 貴重品は、目の届かない所へ片付けておきましょう。 このあたりのことは、売却をご依頼される不動産会社へご相談ください。

Q購入希望者の印象を良くするコツはありますか

Aもし、中古の建物としてご売却されるのなら、少なくとも掃除は済ませておきましょう。 お持ちの家具や植物などは、いつも通りに飾っておいても結構です。 いま、あなたが売りに出しているのは「中古の商品」だという意識が必要です。 ということは、あなたには商品を少しでも良く見せるという努力が必要になるのです。 もちろん、購入希望者が内見される際には家具などを動かす可能性もありますので、その点についてもご留意ください。 このあたりのポイントは、ご自身の不動産となるとなかなか難しい視点になると思います。 ぜひ、売却をご依頼される不動産会社と相談して、最善の準備をご検討ください。

Q空き家の電気や水道、ガスの契約はいつ止めれば良いですか

A空き家になったら早々に「ガスは契約終了」させましょう。 都市ガスは閉栓して貰い、プロパンガスはボンベを撤収して貰いましょう。 電気と水道は、一般的には契約を継続させておくのが望ましいと思います。 「電気」は空き家になるとブレーカーを下げる方がいますが、決して良い方法とは言えません。 ボイラーなどの電気機器には凍結防止機能がありますので、電気がこないとボイラーや水道管が凍結する恐れがあります。 電気はブレーカーを上げておき、各所で消すようにしましょう。 なお、最近はスマートメーターによる遠隔操作で電気の契約開始や終了手続きがなされますので、その点も注意が必要となります。 「水道」は、使用しなければメーターが動きませんので、基本料金以外はかかりません。 注意が必要なのは寒冷地域です。 冬場は凍結の心配がありますので、水抜きされることをお勧めします。 もし良く解らない場合には、地元の設備業者を紹介して貰ってご依頼ください。 この他にも、地域によっては屋外の灯油ホームタンクや、浄化槽などの設備がある場合もあります。 また、空き家をどのように売却するのかによっても、ライフラインへの対応は異なってまいります。 これらの作業は地域によっても異なりますので、なるべく早めにご依頼される不動産会社へご相談ください。

Q火災保険は、いつまでかけておけば良いですか

AA:火災保険は、そのまま継続してください。 不動産の売却を進めた場合でも、最後の決済を迎えるまではあなたの不動産です。 よって、所有者としての責任はあなたにあります。 保険の種類によっては、居住中と空き家では対象が異なる場合がありますので、この点は保険会社または売却をご依頼される不動産会社へご相談ください。

Qご近所への挨拶は、いつ行えば良いですか

A基本的には、最終決済の時まで何もしなくて良いとお考え下さい。 しかし、ご近所様とのご関係は地域によってそれぞれなので、具体的には売却をご依頼される不動産会社とお打ち合わせください。

Q価格の交渉があったら、どうしたら良いですか

Aその価格交渉を受け入れるかどうかは、難しい判断です。 売りに出してからの経緯や、直近の不動産市況も材料に判断を進めることになります。 また、あくまで交渉ですので、すべてをそのまま受け入れる必要もありません。 こういう時こそ、媒介を依頼している不動産会社のアドバイスを参考にしましょう。 もちろん、最終的な決断を下すのはあなたです。 いずれにしても、購入希望者が見つかったということは朗報ですので、じっくりとご相談された上で、適切にご判断ください。

Q不動産売買契約は、どのような流れで進みますか

A１．購入希望者から、購入の意思表示ならびに条件の提示があります。 ２．所有者（あなた）は、この条件を受け入れて売却をするのか判断をします。 ３．価格などの条件調整が必要な場合は、媒介業者によって条件の擦り合わせが行われます。 ４．お互いに合意形成が図れるようなら、売買契約に向けての作業が始まります。 ５．この合意を書面にした「売買契約書」を作成し、媒介した不動産会社により買主に対して重要事項説明が行われた後に、これらの書類に売主（あなた）と買主が互いに署名捺印をして「不動産売買契約」が締結されます。 ６．契約した後は、お互いに契約内容に従って、決済日までに決められた作業を完了させることになります。

Q手付金とはなんですか

A売買契約を締結した際に、契約の証として授受される金員のことです。 万が一契約を解除する際には、手付金は法的役割を果たすこともあります。 手付金とは買主から売主へ預け入れる金員ですが、決済時に売買代金の一部として充当されるのが一般的です。

Q契約時には実印が必要ですか

A本来、契約書への記載は自署だけでも十分有効なので、認印でも良いという見方もあります。 しかし、不動産の売買契約書は大変重要な書面であるということと、今後決済に向けた印鑑の照合を見込んで、実印によるご捺印をお願いさせて頂くことも多々あります。 詳しくは、今回の取引をご依頼されている不動産会社へご確認ください。

Q住民票や印鑑証明書は何枚も必要になるのでしょうか

Aこれらが必要な枚数は、不動産に設定されている抵当権の数や住民票移転の有無など、取引の形態によって異なります。 有効期限は取得から３か月以内が通例ですので、あまり早めに取得されても期限切れになってしまうので要注意です。 何がどのくらい必要になるのかは、ご依頼されている不動産会社へご確認ください。

Q契約から決済までの間に、何かやることはあるのですか

A契約時に約束したことを実行する必要があります。 例えば、売主側で行う作業には、室内の荷物片づけや敷地の境界確定作業などがあります。 買主側で行う作業は、資金の工面です。ローンを利用するのならローンを申し込みます。 売主買主、互いに契約時に約束をした作業を済ませた上で、決済を迎えることになります。

Q契約する直前に、どうしても気になることがあるのですが、どうしたら良いですか

Aこのたび売却の媒介を依頼している不動産会社へ、契約を締結する前に必ずご相談ください。 契約書へ署名捺印する前と後では、まるで事態が違います。 契約する前であれば、すべてを仕切り直すことは可能となります。 しかし契約を締結した後になると、すべては契約書に基づいて進めることになります。 例えば、あなたが説明する必要がある重大な事項が漏れていたとします。 もし契約前であれば、重要事項説明書に書き加えて説明すれば事足りますが、 もし契約した後となると、あなた自身の重要事項説明義務違反が問われる可能性もあります。 このように、契約前にどうしても気になることがある場合は、必ずご依頼先の不動産会社へご相談ください。

不動産の売却「住みかえ・買いかえ」について

Q買いかえる際、売却と購入はどちらを先にした方が良いですか

Aあなたのご事情によりますが、基本的には平行作業となります。 まずは今の住まいがいくらで売れるのか、調べる必要があります。 この際に注意が必要なのは、一般に売れそうな期待値の価格だけでなく、不動産買取会社による下取り価格も調べる必要があります。 なぜなら、あなたが次の不動産を買う際には現在の不動産を売却することが条件となります。 すると、ある一定の期限内に売らないといけないという事情が生じます。 その間に首尾よく高めに売れれば運が良かったとなりますが、そうはいかなかった場合には下取りして貰うことになるわけです。 よって、下取り価格を基準として資金計画をたてる必要があるのです。

Q現在所有する不動産の売却資金で、買いかえ先を購入したいのですが、うまくいきますか

A現在所有する不動産の売却代金よりも価格の安い不動産を購入するのなら進めやすいと言えますが、さらに高い不動産を購入しようとする場合にはあらたな資金計画が必要です。 また、もしローンを組むのであれば現在の収入状況も大きなポイントです。要は銀行の審査が通るかどうかによって可否が分れるのです。 さらにもし現在の不動産に残債がある場合は、これを返済した手残りを頭金にして、あらたな購入ローン審査を通さなければいけないので、金融機関の調整も必要になってきます。 売却代金についての調査は前出でも述べましたが、一般に売れそうな期待値の価格だけでなく、不動産買取会社による下取り価格も調べる必要があります。 これらを同時に進めるには、購入したい不動産側に付いている不動産会社へ相談してみるのが一番の近道でしょう。 彼らはなんとかローンを通す方法を検討してくれるはずです。なぜならその不動産を売りたいからです。 ただし、不動産会社や銀行が提示してくるローンの条件は、銀行の審査が通れば示してきますので注意が必要です。 これらが本当に返済可能かどうかについては、あくまで自己責任となります。 その点は十分にご理解された上で、慎重にご判断されてお進めください。

Q買いかえ先が未完成で、先に自宅が売れてしまったらどうなるのですか

A売買契約を締結する際に、引き渡しの時期を少し先に設定しておくことは可能です。 注意が必要なのは、買い換え先の完成が伸びてしまうことです。これは契約の仕方によっては契約違反になってしまう可能性があります。 自宅の売却を依頼される不動産会社とは、引き渡しの時期について慎重に打ち合わせをしてから進めるようにしてください。

Q売却代金を購入代金に廻すのにタイミングが合わない場合、どうしたら良いですか

A売却前の不動産を一時的に担保に入れて、その借入れ資金であらたな不動産を購入することも可能です。 しかし、これにはリスクも伴います。 万が一売却予定の不動産が売れないなど、不測の事態が生じた場合、資金不足に陥って購入した不動産を手放さなくてはいけないかもしれません。 不動産の売買と資金繰りは表裏一体です。 くれぐれも売買を取り扱う不動産会社など、専門家の意見を聞きながら慎重に進めるようにしてください。

Q買いかえの「下取り保証」とはなんですか

Aあらたな不動産を購入する際に、現在所有する不動産の売却資金を利用する場合には、現在所有する不動産が必ず売れることが必要となります。 そこで、あらたな不動産の売買契約を締結する際に、現在所有する不動産の下取り保証を条件に付加することがあります。 これは、現在所有する不動産を一般に売り出しても一定期間内に売れない際には、下取り保証価格で買取りして貰い、そこで得られた資金であらたな不動産を決済するという手法です。 この保証が無いと、一般的にはあらたな不動産の売買契約が締結できないので、とても重要な保証となります。

不動産の売却「その他費用・税金」について

Q不動産の売却にかかる仲介手数料はいくらですか

A皆様がよく耳にするのは「売買代金の３％」という数値だと思います。 詳しい計算式は、以下の通りです。 【成約価格の３％＋６万円×消費税１０％（令和５年現在）】 これが、宅地建物取引業法が定めた上限となっておりますので、ここから話し合って別途決定することは可能です。 なお、成約価格が税抜で400万円以下の低廉な空き家の売却に対する特例があります。 不動産会社は現地調査費を仲介手数料に上乗せし、売主に対して「１８万円＋消費税」を上限に請求できるというものです。 これらは通常、媒介契約時に説明があると思いますので、ご依頼される不動産会社へご確認ください。

Q仲介手数料を割引する会社がありますが、何が違うのですか

A仲介手数料は本来、売却活動に必要となる経費です。 仲介手数料の安さや無料を売りにしている不動産会社もありますが、必要な売却活動や事務手続きのサポートなどをきちんと行ってくれない会社に遭遇するリスクが出てきます。 もし肝心の売却活動に力を入れてもらえなければ、良い条件で売却を進めることが難しくなります。 不動産会社を選ぶときは、面談に対する姿勢や不動産の特徴を踏まえた売却活動のご提案など、どのような支援が受けられるのか総合的に判断することがポイントとなります。

Q仲介手数料とは別に、広告費などはかかりますか

Aほとんどの不動産会社は、売却に関して別途広告費を頂くことはしておりません。 仲介手数料に含まれているという認識です。 もし売却活動によって別途で費用が生じるような場合には、あらかじめ説明があるはずです。 この辺りの内容も、通常は媒介契約時に説明があると思いますので、ご依頼される不動産会社へご確認ください。

Qもし売れなかった場合、費用は発生しますか

A基本的に、売れなかった場合には費用は発生しないとお考え下さい。 しかし、もしあなたが特別に費用がかかる作業を依頼していた際には、その請求がくる可能性はあります。 詳しくは、媒介依頼時の契約書へ記載があると思いますので、ご依頼される不動産会社へご確認ください。

Q売却することを中止しても、仲介手数料は払わなければいけないのですか

A中止の仕方により異なります。 基本的には、売れなかった場合は仲介手数料は発生しないとお考え下さい。 しかし、もし具体的な売却交渉が進んでいるにも関わらず、理由も特に示されず一方的に中止されたような場合には、 売却活動に生じた費用の請求がくる可能性があります。 不動産会社は、このようなトラブルを回避するために、媒介依頼時に契約書を締結しているはずですので、 詳しくは、ご依頼される不動産会社へご確認ください。

Q売却した年の固定資産税等はどうなるのですか

A取引上の慣例として、決済時に日割り清算を致します。 決済日の前日までが前所有者、決済日以降はあらたな所有者の負担とするのが一般的です。 起算日は、１月１日とする場合と、４月１日とする場合があります。 関東圏で１月１日、関西圏で４月１日とする傾向が見受けられましたが、最近では１月１日を起算日とするケースが多いようです。 なお課税上のルールとしては、毎年１月１日時点の所有者が納税することになっておりますので、 たとえ決済をした後でも当年中については１月１日時点の所有者宛に納税通知書が届きます。 そして支払い義務も１月１日時点の所有者にありますのでご注意ください。

Q売買契約書に貼る印紙は、誰が負担するのですか

A一般的には、売主と買主で折半することが多いです。 しかし、片一方のみが負担する場合もあります。 契約書の作成本数によっても印紙代の総額が異なりますので、注意が必要となります。 要するに、売主か買主または双方が負担することになり、どちらがどのように負担するのかについては契約ごとの取り決めとなります。

Q不動産を売却した場合、確定申告が必要になりますか

A不動産を売却して利益が出れば、基本的に確定申告をしなければなりません。 確定申告が必要にもかかわらず期限内の申告を怠れば、無申告加算税が課されますのでご注意ください。 また逆に損失が出た場合は、基本的にその年の確定申告は不要となります。 しかし、もし税負担を軽減する特例を利用したいのであれば、確定申告をする必要があります。 不動産の売却で損をしたとしても、税金の特例を利用したい方は必ず確定申告をしましょう。 詳しくは、お近くの税理士へご相談ください。

不動産の売却「その他まめ知識」について

Q「登記識別情報」と「権利証」は、何が違うのですか

A基本的に同じものを指します。 「権利証」とは通称で、正式には「登記識別情報」と言います。 かつては法務局の赤いハンコが押された「登記済権利証」という書類が権利証と言われておりました。 これが平成１７年の登記法改正によって、記載内容が印字された薄緑色の書面に切り替わりました。 これには１２桁の英数字の組み合わせによるパスワードが記載されており、保護シールにより隠蔽されております。 このパスワードが権利を証明するものとなりますので、シールは剥がさないようにご注意ください。 なお、平成１７年以前から売買や相続などが一切行われていない不動産の場合には、かつての赤いハンコが押された「登記済権利証」が、今でも有効な書類となっております。

Q一般の住居表示と、物件の所在表示が違うのはなぜですか

A【住居表示】とは建物につける番号です。建物がないと住居表示はありません。市町村が定めます。我々が日常の暮らしで郵便などによく利用するのは、この「住所」と呼ばれるものです。 【物件の所在表示】とは【地番】と呼ばれるものです。こちらは土地につける番号です。建物が有ってもなくても存在します。法務局に登記されております。

Q広告に「駅から徒歩⚪︎分」と表示されていますが、どのように計測するのですか

A不動産の徒歩分数は【徒歩1分＝道路距離80メートル】と定められていることは、ご存知の方も多いと思います。 問題はどこから（起点）どこまで（着点）の距離かということです。 令和4年9月に改正される前は、その施設などから最も近い物件（敷地）の地点を起点または着点とするルールでした。 よって、一定規模の分譲地や大規模なマンションの場合は多くの一戸建てやマンションが建っている場合には、広告に記載された徒歩分数ではまったく辿り着かない事例も多く見られたのです。 そこで、令和4年9月の改正によりいくつかの変更がされました。 詳しくは、当サイト内【ニュース「駅からの徒歩分数表示など、所要時間の規制を強化」】をご参照ください。

Q広告で「実測面積」という表記を見かけますが、どのような意味ですか

A「実測面積」とは実際の測量に基づいて算出された面積になります。 これに対して「公簿面積」があります。「公簿面積」とは登記簿に記載されている面積になります。 登記簿に記載されている面積は古い測量技術による記録も多いために、今日実際に計測してみると異なる場合が多くあります。 なかには、大きく異なる場合もありますのでご注意ください。 実際に不動産の売買取引が行われる際には、実測面積に基づく「実測取引」と、登記簿に記載された面積に基づく「公簿取引」があります。

Q不動産の面積を表す「坪」とは、どのくらいの大きさですか

A【１坪＝約３.３㎡】です。ちなみに内訳は次の通り（１坪＝６尺×６尺、６尺＝約1.818ｍ）。 「坪」という単位は日本古来からの計測方法「尺貫法」によるものです。 １坪は畳２枚分の広さ、ということはご存知の方も多いかもしれません。 ただし今日の畳は様々な形で造られておりますので、単純に畳の大きさだけでは表現しにくくなってきております。 なぜこの尺貫法が日本で使われているかというと諸説ありますが、日本人の体を基準につくった単位とも言われております。 現在でも土地の相場を「坪単価」で表現するなど、親しみのある単位として用いられております。

Qマンションの専有面積と登記の面積は、なぜ違うのですか

A分譲マンションなど区分所有建物の場合、このような事象が発生します。 専有面積に２通りの計算方法があるので要注意です。 １つは隣接住戸との壁の厚みの中心線までを加えて床面積を計算する方法です。 これを「壁心（かべしん・へきしん）」といいます。 建築基準法に基づいて計測する際には、建物の床面積は上記の「壁心」の考え方で計算します（建築基準法施行令2条1項3号）。 マンション販売の際の「専有面積」とは、こちらの計測方法です。 もう１つは隣接住戸との壁の厚みを考慮せず、壁の内側部分の面積だけを床面積とする計算方法です。 これを「内法（うちのり）」といいます。 不動産登記法にもとづいて区分所有建物を登記する場合には、上記の「内法」の考え方で床面積を計算することになります（不動産登記法施行令第8条）。 よって、上記の「専有面積」とは異なる数値で登記されているのです。

Qタワーマンションとは、どのくらいの高さの物件を言うのですか

A法的に明確なルールはありませんが、通常は高さ60m以上（階数では20階以上程度）のマンションをタワーマンションと呼ぶのが一般的です。

Q「２ＬＤＫ＋Ｓ」とは、どのような間取りですか

AＬ(livingリビング)、Ｄ(diningダイニング)、Ｋ(kitchenキッチン)を指します。 すなわち「２居室に、食堂と台所付き」という間取りとなります。 ここで良く出てくる「Ｓ］や「Ｎ」についてご説明しましょう。 Ｓ(service roomサービスルーム)、Ｎ(納戸)を表現しており、ともに採光要件を満たさない（窓が小さい）部屋のことを言います。 採光要件を満たさない場合「居室」と表現することができません。よって上記のように「２ＬＤＫ＋Ｓ」となるのです。 しかし間取図の上では「３ＬＤＫ」と何ら変わらないことも良くありますので、ご注意ください。

Qホームステージングとは何ですか

A中古住宅を売り出す際に、室内を家具、照明、小物やグリーンなどでモデルルームのように演出するサービスです。 これまでも中古住宅の流通が多かった欧米では、家を売る時にホームステージングをするのは当然だったようですが、 最近ようやく中古物件の市場が活発になりつつある日本においては、今後注目されるサービスです。 通常は有料のサービスとなりますが、大手の不動産会社系列で無料サービスを行う店舗も現れております。

Q地目が「山林」だと、家は建てられないのですか

A地目が「山林」や「雑種地」でも、建物を建てることは可能です。 しかし、もし地目が「畑」や「田」のときは要注意です。農地法の許可がなければ建築することができません。 いずれにしても、建物を建てるには「地目」確認の他にも「都市計画区域」や「市街化区域」などの確認が必要となります。 当該地へ建物を建てることが可能なのかは各自治体へ問い合わせろは、または専門家へご相談ください。

Q再建築不可とは、どういう意味ですか

A現在は建物が建っているが、あらたな建物へ建て替えることは不可な土地であるということです。 過去に行われた法の改正や都市開発、不動産の取引などによって、現行法には沿っていない状態である土地と建物であることが多いです。

Q既存不適格と違法建築は、何が違うのですか

A【既存不適格】建物が建築された後に行われた法の改正や都市開発によって、現行の法に沿っていない状態であること。 【違法建築】建物を新築した際または建てた後に、法手続きに従わずに勝手に増改築や用途変更などを行った建物。 「既存不適格」は法律上の咎めは通常ありませんが、「違法建築」は是正勧告を受ける可能性があります。

Q欠陥と瑕疵は、どのような違いがあるのですか

A【欠陥】建物を建てる際または修繕した際に起きた、設計ミスや工事ミスのこと 【瑕疵】契約者や発注者が予期するような状態や性質が欠けていること 「欠陥」は工事上の責任を問われることが多く、「瑕疵」は契約上の説明責任を問われることが多くあります。

Q購入したあとで、建物に不具合が見つかった場合どうなりますか

A購入から発覚までの期間や、不具合の度合いによっても対処の方法は異なりますが、協議が必要です。 不動産売買契約書に記載された内容に基づいて協議を進めることになります。 そして、例えば元の所有者側で修理の費用を負担するなど、双方の合意点を探し出すことになります。 万が一協議が整わない時には、弁護士へ依頼して調停を申し立てるなど法的な手続きへと発展することもあります。 いずれにしても、まずは売主または仲介会社へその旨を伝えましょう。

Q借地の立退きでも立退料は発生するのですか

Aはい。通常は発生します。 借地の立退料とは、地主の都合で借地からの立ち退きを求める際に、地主から借地人に支払う金銭のことです。 地主が借地人に立退料を支払うと、借地借家法上で必要となる「正当な理由」として認められやすくなります。

Q借地権と法定地上権は、何が違うのですか

A【借地権】は賃借権で、債権的な権利と言えます。 一方で【法定地上権】は、物権的な権利と言えます。　 借地権は地主の許可がないと売却できないのに対し、法定地上権は地上権の一種になるので、地主の許可なく自由に売却することができます。

Q私道にも税金がかかるのですか

A公衆用道路であっても個人の資産なので、原則として課税されます。 ただし、所有者がなんらの制限を設けず不特定多数の利用に供されている際は、その公共性を考慮して、申請により固定資産税が免除される場合があります。 詳しくは、地元の主税局へお問い合わせください。

Q倉庫をスタジオとして貸しても良いのですか

A基本的にはＮＧです。 建物には「用途」が決まっています。 例えば住まいとするなら「居宅」、荷物を置くなら「倉庫」、お店として利用するなら「店舗」となります。 すなわち、建物は用途どおりに使用しなくてならず、それは貸主であるあなたにも責任が生じることになるのです。

Q住宅ローンを組んでいる家を、他人へ賃貸したらダメなのですか

A基本的にはＮＧです。 住宅ローンとは、あなた自身が居住するマイホームを購入することを目的として金融機関が融資する金融商品のことです。 すなわち「本人ならびに家族」が住むことが継続されていなくてはならず、他人へ賃貸することは金融機関が認めてくれません。 なお例外として、突然の転勤などでやむを得ず引っ越すようなケースでは、金融機関に相談すると例外的に認めてくれるケースは有るようです。 ただしあくまで例外なので、金融機関が大々的に認めることは決してありません。 悪質な場合には、一括返済を迫られる事例も見られますので、ご注意ください。